A 8% -os jelzálogkamatok megváltoztatják a lakástulajdonosok arcát

Annak ellenére, hogy a gazdaság egyre kedvezőbb és a tőzsdét körülvevő optimizmus, a lakásszektor továbbra is mély funk. A kizárási válság továbbra is időbe telik, a 2009-ben és 2010-ben lezajlott kizáró tevékenység riasztó szintjén alapulva, az eladatlan otthonok ingadozása több évig is eltarthat.

a tényezők a közelmúltban jöttek létre, és valószínűleg befolyásolják a lakhatási szektort az elkövetkező negyedévekben és években, és a háttérbe szorulnak a kizárási tényező. És még egyszer, Fannie Mae és Freddie Mac a figyelem középpontjában állnak, hiszen a befektetők vitatják, hogy a kamatlábak, majd a jelzálogkori kamatlábak itt lesznek.

Fannie, Freddie és a Fed

Az elmúlt hetekben Az Obama-adminisztráció összefogott azokkal a kongresszusokkal, akik úgy gondolják, hogy a jelzáloghitelezők, a Fannie Mae és a Freddie Mac a szövetségi lakáshitel-jelzálog-társaság tulajdonképpen nem része a megoldásnak. Mindkét kormány által támogatott vállalkozás több száz milliárd dollárt adott alacsony kamatozású hitelgaranciáknak, és a legtöbb úgy véli, hogy hozzájárultak ahhoz, hogy létrehozzák a fenntarthatatlan lakásbemutató környezetet.

Egyre több kétpárti törvényhozó hogy Fannie Mae és Freddie Mac élesen összezsugorodik, a lakáspiac mély változása felé mozdulhatunk. Jelenleg Fannie Mae és Freddie Mac fontos célt szolgálnak: a helyi bankok szövetségi alapokkal való ellátását, amelyeket később kölcsönadnak lakástulajdonosoknak. Ha ezek a szervezetek zsugorodnak - vagy teljesen megszűnnek, ahogyan egyes politikai döntéshozók remélik - a hitelezők csak korlátozott hozzáféréssel rendelkeznek a szövetségi alapokhoz. És ha a bankok kénytelenek több saját tőke felhasználására kölcsönadni, akkor magasabb kamatlábakat követelnek, hogy ellensúlyozzák saját fokozott kockázatukat.

Magasabb kamatlábak = kevesebb vásárló. És kevesebb vásárló azt jelenti, hogy a lakásárak tovább eshetnek. Itt van a miért.

Tegyük fel, hogy egy fiatal pár 200 000 dolláros otthont kíván vásárolni 10% -os előleget. A 180 ezer dollárt a jelenlegi 5% -os kamatlábak finanszírozása érdekében 966 dollár havi havi befizetést és kamatot fizetnének (adók és biztosítások nélkül).

De ha az árak 8% -ra emelkednek, a havi kifizetés 1,320 dollárra emelkedne. És valaki, aki 400.000 dolláros otthont vásárol, havonta 800 dollárt fizetne, ha az árak 5% -ról 8% -ra emelkedtek.

[Ha otthonra vágysz, használd a Jelzálog kalkulátorunkat, hogy megtudd, mi lesz a havi tőkéje és kamata.]

Egy korszak vége?

A legutóbbi a gazdasági válság az volt, hogy a leépülő lakásárak sokkal kedvezőbb áron tették őket. A Reálügynökök Országos Szövetsége (NAR) szerint a lakhatási megfizethetőségi index 2008-ban 137,8-ról 2010-re 174,6-ra emelkedett. (A 100-as érték azt jelenti, hogy egy olyan család, ahol a nemzeti jövedelem közepes jövedelme pontosan elegendő ahhoz, középáras otthon: 100 fölötti index azt jelenti, hogy egy család, amely a median jövedelmet keres, több mint elegendő jövedelmet kap, hogy egy középáras otthonra jelzáloghitelre jogosult, 20% -os előleget vállalva.) nem csökkentek a kamatlábak, amelyek most már egyre inkább magasabbak. A matematika szerint a kamatemelés 8% -ra törölni fogja az összes NAR indexet, amelyet az elmúlt években tettek közzé.

Miért fektettem be 8% -ra? Nem csak Fannie és Freddie tényező. A piacról való kivonulás a jelzálogkamatlábat a 7% -os értékre emelte volna, de a fellendülés további része a gazdaság várható javulásából származna, amely a kamatlábakat a fedélzeten - akár 100-200 bázisponttal a következő néhány év (azaz 1% -ról 2% -os kamatemelésre).

Általánosságban elmondható, hogy az erősebb gazdasági aktivitás a magasabb árakra vonatkozó elvárásokhoz vezet. A kamatlábak meghatározásában kulcsfontosságú szerepet játszó Szövetségi Rezervátum a gazdaság erősödése esetén fokozhatja az emelkedést. Fontos megjegyezni, hogy a jelzálogkamatok nyomon követik a 10 éves kincstárjegyek kamatlábait, és ezeket a hosszabb futamidejű kamatlábakat a kötvénypiac, nem pedig a Fed szabja meg. Mindazonáltal, amikor a Fed növeli a rövid lejáratú kamatlábakat, továbbra is erős közvetett befolyást gyakorol a jelzálogkamat irányára.

Mit jelent az otthoni vásárlóknak?

A lehetséges hazai vevőkre gyakorolt ​​hatások egyértelműek. Ha házat szeretne vásárolni, és nagyon meg kell kölcsönöznie, akkor valószínűleg nagyszerű idő a hitel bezárására, különösen, ha a lakásárak alacsonyak maradnak. Ha most nem tudja megfizetni az előleget, akkor nincs szükség pánikra. Ehelyett összpontosítson az előleg felhalmozásának folytatására, és gondolj egy szerényebb otthonra, mint eredetileg elképzelni. Ha még egy akadályt szeretnénk hozzáadni, akkor a hitelezők most 20% -kal vagy 30% -kal növelik a kifizetéseket - ez nagy változás az 5% -ot kitevő napoktól. Ez azt jelenti, hogy a potenciális otthoni vásárlóknak több időre lesz szükségük a megtakarítások megteremtése előtt.

De ha sok készpénz van a tőzsdén vagy máshol, akkor ne siessen, mert a hitelek nehezebbek megszerezni, a táblázatok azoknak kedveznek, akik fizethetnek készpénzt. Kevesebb versenyt fogsz kapni a vásárolni kívánt otthonért, és ha a magasabb árak valóban elfojtják a keresletet, akkor a jövőben további árleszállásokra számíthatsz.

Ha már otthon vagy, hogy a jelzálogot kirobbantottad, érdemes még egyszer kihasználnod, mivel a hitelfelvételi arányok továbbra is nagyon alacsonyak a történelmi elvárásoknak megfelelően. A refinanszírozásban részesülő készpénz nagyobb hozamot nyerhet egy passzív módon kezelt indexalapban vagy magas osztalékot fizető állományban, mint amennyit házban keresne. Ha az infláció újra megismeri a csúnya fejét, ahogyan egyesek azt várják, hogy az elkövetkező néhány évben az 5,5% -os jelzálog zárása jobban és jobban néz ki, mint az infláció magasabb és magasabb.

A lakásszektort számos változó befolyásolja lehetetlen pontosan tudni, hogy a kamatlábak, a lakásárak és a kereslet hogyan fog játszani az elkövetkező években. De Fannie Mae, Freddie Mac és a Federal Reserve cselekvései biztosan figyelnek az elkövetkező hónapokban.

[További információ az InvestingAnswers szolgáltatásban: Hogyan védekezhet a felemelkedő jelzálogkamatokból.]