Els� alkalommal Homebuyers: id�t kell figyelembe venni a b�rleti?

A saj�t otthon, vagy a l�zingszerz�d�s megk�t�se t�nhet t�k�letes megold�snak az otthoni v�s�rl�nak. El�fordulhat, hogy a hitelednek sz�ks�ge van n�h�ny �tad�sra, vagy m�g nincs el�lege a bankn�l. A l�zingszerz�d�s megszerzi �nt egy saj�t otthon�ban, mik�zben kijav�tja a v�s�rl�si adatokat, ugye?

Igen, de senki nem mondja, hogy k�nny� lesz.

El�sz�r is, ez nem p�nz�gyi slam dunk. Val�sz�n�leg sokkal t�bbet fog fizetni, �s a b�rleti d�j tetej�n fizetni fog egy b�rleti d�jat - egy tov�bbi �sszeget, amely a potenci�lis v�s�rl�sra vonatkozik.

Tov�bbra is meg kell mentenie az el�leget, mik�zben a sz�ml�kat ki kell fizetnie, �s ki kell pol�roznia a hitel pontsz�m�t, hogy jogosult legyen a h�z megv�s�rl�s�ra a szerz�d�s lej�rta el�tt. Tal�n a legrosszabb az, hogy azok a b�rleti d�jak, amelyekre a v�s�rl�sra val� t�rekv�sk�nt �p�tettek, elv�szhetnek, ha v�g�l nem tudj�k tiszt�zni a v�s�rl�si akad�lyokat.

"Az ingatlanok b�rbead�sa nem olyan egyszer�, mint a szomsz�dos lakb�r-bolt, ez�rt ne felt�telezz�k, hogy ugyanazt teszik" - mondja Glenn S. Phillips, a Lake Homes Realty igazgat�ja Pelhamban, Alabama-ban. Phillips dolgozott egy�tt b�rlak�s-h�zon bel�li meg�llapod�sok, mint a b�rbead�, valamint a multistate ingatlan c�g. "Sokan, k�zt�k n�h�ny enged�llyel rendelkez� �gyn�k�k, nem veszik �szre a rosszul megtervezett l�zingszerz�d�sek legalacsonyabb elv�r�sait. Ez p�nzvesztes�ghez, id�h�z - �s ak�r kiterjedt jogi k�lts�gekhez is vezethet.

�Tan�csad�s a jelz�log szak�rt�kt�l

Hogyan m�k�dik a l�zingv�s�rl�s vagy b�rleti d�j saj�t h�zon bel�li meg�llapod�s

Term�szetesen nincs olyan ingatlanszerz�d�s - b�rbeadhat� a saj�t vagy egyenes v�s�rl�s - egyszer� k�rd�s. De a b�rleti beszerz�sek k�l�n�sen neh�zek lehetnek a navig�l�shoz.

Egyes meg�llapod�sok b�rleti opci�k�nt vannak fel�p�tve - b�relnek otthont, �s nem k�telez� �rv�ny� lehet�s�ggel v�s�rolj�k meg. A lak�sv�s�rl�si h�zirend m�g hat�rozottabb, meghat�rozott v�tel�rral �s korl�tozott id�vel. Mindkett�vel meg kell bizonyosodnia:

• Val�sz�n�leg jelent�s bet�td�jat fizet - a szok�sos el�takar�koss�gi k�lts�gek mellett, mint p�ld�ul a kis�llat befizet�se - �s havonta b�rleti d�j (b�rleti d�j) fel�rat sz�mol fel (a b�rleti d�jat, amely komoly p�nzt k�pez).
• A l�zingd�jak a v�s�rl�sra vagy nem teljes m�rt�kben vonatkoznak a v�s�rl�sra.
• A b�rleti d�j kifizet�se nem t�r�thet� vissza, ha nem veszel fel v�s�rol�st. A legt�bb esetben a szerz�d�sek �gy vannak fel�p�tve, hogy ha a v�s�rl�s nem t�rt�nik meg, az ingatlantulajdonos minden kifizet�st megtart.
• Az �llami t�rv�nyek v�ltoznak, teh�t az �n oldal�n ingatlan�gyn�kre van sz�ks�ge.

"Egy m�sik l�zingszerz�d�s alternat�v megk�zel�t�se h�rom szerz�d�s alkalmaz�sa" - teszi hozz� Phillips. "Az egyik egy szok�sos ingatlanv�s�rl�si meg�llapod�s, amelynek k�zeled�si ideje h�nap vagy �v eltelt. A m�sodik a szok�sos b�rleti szerz�d�s a v�s�rl�s el�tti id�keretr�l. �s a harmadik szerz�d�s olyan v�teli opci�s meg�llapod�s, amely pontosan azt jel�li, hogy a vev� a v�s�rl�s id�pontj�ban milyen felt�telek mellett ad hitelt a l�zingfizet�sek�rt."

Ebben a forgat�k�nyvben a v�s�rl�si opci� tartalmazhatja azt a k�vetelm�nyt, hogy a vev� bizonyos �sszeget - let�tet - visszafizetni tudja a tulajdonosnak. Cser�be a tulajdonos elt�vol�tja az otthont a piact�l.

"Ez bonyolultnak t�nik, de a val�s�gban sokkal tiszt�bb jogi megk�zel�t�s lehet, �s ha egyszer meg�rtett�k, elker�lj�k a zavarokat minden f�l sz�m�ra" - mondja Phillips.

Lehet-e b�relni a saj�t tulajdon� utat a homeownership?

A b�rlak�s-saj�t meg�llapod�sok nem t�vol�thatj�k el a tulajdonosi akad�lyokat. P�ld�ul, ha a vev� nem engedheti meg mag�nak a minim�lis el�leget - vagy ha a havi b�rleti d�jak p�nz�gyi p�lyaszakaszok - k�ts�ges, hogy valaha is a v�s�rl�s z�r�asztal�hoz fog vezetni.

"Ne kezdj el egy olyan p�ly�r�l, amely a kezdetekt�l fogva elmaradt" - mondja Phillips.

Lola Audu, Comstock, Michigan, m�r t�bb mint 20 �ve ingatlank�zvet�t�, �s tapasztalatai vannak a megv�s�rl�si lehet�s�geket tartalmaz� l�zingekkel kapcsolatban. �s amit l�tott, az eredm�nyek nem voltak j�ak.

"Tapasztalataim szerint soha nem v�s�roltak egy v�s�rl�sra" - mondja Audu. "Azok a vev�k, akik nem tudj�k finansz�rozni a v�s�rl�st, gyakran nem a legjobb hazai tulajdon� jel�ltek. A hitel- �s el�legfizet�si k�rd�sek alapvet�, struktur�lis probl�m�k. Jav�t�sra szorulnak az otthon megv�s�rl�sa el�tt, nem pedig a l�zingel�s �s a finansz�roz�si k�rd�sek ter�n v�gzett munk�ra.

Azt mondja, hogy a l�zingszerz�d�sek gyakran "megdics��lt b�rleti tapasztalatoknak" min�s�lnek.

"Amikor az otthonban val� kezdeti izgatotts�g megsz�nik, a vev� m�r nem �szt�nzi arra, hogy tov�bbra is tegye meg a sz�ks�ges korrekci�kat a finansz�roz�s megszerz�s�hez" - mondja Audu.

Phillips of Lake Homes egyet�rt: "Tapasztalataink szerint a l�zing-to-own ritk�n v�lik v�s�rl�s. Ha �gy t�nik, mintha egy hivatkoz�s lenne a tulajdonossal, akkor nem.

B�r, mondja, soha nem mondja soha: "Nekem van egy ingatlanom most, ahol nagyon hossz�t�v� b�rl�m van, aki azt hiszi, �t fog t�rni a v�s�rl�shoz. Ez kiv�tel volt, �s nem kezdt�nk el m�ssal, csak egy egyszer� b�rletet kezdeni, majd megvitattuk a lehets�ges v�s�rl�st."

Egyes v�llalatok szeretn�k �jra megteremteni a b�rleti d�jakat a saj�t tulajdon�ban

Teh�t a b�rleti d�j saj�t �tnak t�nik, mint egy kanyarg�s �ton, amelyen lyukak vannak.�gy t�nik, hogy szinte lehetetlen eljutni innen (b�rbead�s) oda (tulajdonl�s). De legal�bb n�h�ny v�llalat meg akarja v�ltoztatni a l�zingv�s�rl�si t�jat.

K�pzelje el, hogy megtal�lja a piacon �rt�kes�tett otthonot - az egyiket nagyon szeretni -, �s valakinek megv�s�rolnia, �s megv�s�rolnia kell azt. Ez az, amit az amerikai Home Partnerek csin�lnak.

A folyamat egy kezdeti alkalmaz�ssal �s egy nem visszat�r�tend� 75 doll�ros d�jjal kezd�dik. Ha az el�min�s�t�si k�relm�t j�v�hagyt�k, teljes k�relmet ny�jt be, amely mag�ban foglalja a hiteljelent�s leh�v�s�t. Ezut�n a Home Partners t�j�koztatja a maxim�lis havi b�rleti d�jat.

Innen l�pjen kapcsolatba egy ingatlan�gyn�ksel, �s keressen egy otthonot, amire k�v�ncsi, �s a Home Partners megv�s�rolja a v�s�rl�st. A v�llalat k�szp�nzt fizet, ami �ltal�ban megk�nny�ti a tulajdon gyors �truh�z�s�t. Ezut�n al��rja az 1 �ves b�rleti szerz�d�st az Home Partners-lel, valamint egy olyan, a v�s�rl�si lehet�s�ggel kapcsolatos v�s�rl�si szerz�d�st, amely r�szletezi az �rat, amelyet a h�z�rt fizet. Akkor is fizetni kell, �ltal�ban k�t h�napos b�rleti d�j.

Lehet�s�ge van arra, hogy megv�s�rolja az otthont az el�re meghat�rozott �ron b�rmikor a k�vetkez� h�rom-�t �vben, de csak elk�telezett a b�rleti otthon egy �vre.

A c�g jelenleg 18 orsz�gban 34 v�rosban lakik, bele�rtve Kaliforni�t, Texasot, Colorado-t �s Florid�t. Azt �ll�tja, hogy 1 milli�rd doll�rnyi ingatlant v�s�rolt, hogy t�bb mint 9000 embert (�s 2500 h�zi�llatot) bocs�sson a lak�s megv�s�rl�s�hoz sz�ks�ges l�zingbe.

A HomeLPC egy �jabb b�rleti d�j saj�t kezdem�nyez�s�re, b�r jelenleg csak Kaliforni�ban �s Texasban k�n�lja programj�t. A c�g azonban 2016 v�g�ig 20 �llamot k�v�n kiszolg�lni.

�Keressen egy hitelez�t az el�zetesen j�v�hagy�sra

V�lt�s opci�s meg�llapod�ssal

Tal�n egy v�teli opci�s meg�llapod�s kik�sz�b�lhet n�h�ny mozg� teheraut�t a hazai tulajdonban l�v� �tra. Ez egy vonz� kil�t�s: Menjen haza most, dolgozzon ki a r�ncok, �gy jogosult a v�s�rl�s �s v�g�l lez�rja az �zletet csomagol�sa n�lk�l egy m�sik doboz.

Lehet, hogy nem lesz k�nny�, de megtal�lni a m�dj�t, hogy felt�rje a homeownership di� lehet, hogy �rdemes minden er�fesz�t�st.

M�g t�bb Investmentmatome:�Mennyi h�ztart�st tudok megfizetni?�Hasonl�tsa �ssze a jelz�logkamatokat�Keressen egy jelz�loghitel-k�zvet�t�t

Hal Bundrick egy szem�lyi �r� a Investmentmatome, egy szem�lyes p�nz�gy honlapj�n. E-mail: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick

K�p iStockon kereszt�l.