4 Titka minden sikeres ház Flipper tudja!

Két enyhe tanár tanított mindent, amit tudok házak forgatásáról - és nem jó

2006-ban találkoztam ezzel a párral. Nagyon kedvesek voltak - de rendkívül agresszív befektetők. A Las Vegas-i ingatlanok megvásárlása és forgatása egy harmadik fél kulcsrakész ingatlan-befektető cégnél történt. Először egy csomó pénzt tettek. De mindent elvesztettek, annak ellenére, hogy jobban tudták.

Hogyan történt ez?

Amíg nyereséget értek el minden egyes eladáskor, akkor ezt a profitot nagyobb és nagyobb projektek finanszírozására használják. Ez értelemszerű volt számukra abban az időben, mióta az ingatlan olyan gyorsan felértékelődött. Ahelyett, hogy a saját pénzüket (amelyek közül nem rendelkeztek) az otthonok újbóli feltöltéséhez használtak, egy hónapos tõkeinstrumentumot vettek fel.

Természetesen, amikor az ingatlanok 2008-ban megálltak, és ez a felértékelődés elpárolgott, olyan tulajdont tartott, amelyet senki sem akar vásárolni vagy bérelni. És nagyon nagy tőke vonalban voltak, hogy nem tudtak fizetni. Ennek eredményeképpen elvesztették az ingatlanpiaci birodalmat, amelyre olyan nehéz munkát végeztek.

Míg ezek az emberek sokat szenvedtek, a veszteségük a ház kijavításának négy kemény és gyors szabályait mutatja be, amelyeket egyszerűen nem lehet figyelmen kívül hagyni:

1. Önnek meg kell értenie a kockázatot.

Nyilvánvaló, hogy több adósságot vesz fel, a kockázati összetevők. Csak flip házakat vásárolj készpénzért. Nincs jelzálog. Nincs részvényjellegű tétel. Ha nem rendelkezel elegendő készpénzt ezzel az ajánlattal, vegyél egy csendes partnerre, aki rendelkezik a készpénzzel és oszd meg a nyereséget.

A hitelekkel kapcsolatos probléma az, hogy azok állandó kötelezettséget jelentenek, amit meg kell adni. Amikor a fenti pár nem tudta kifizetni a kifizetéseket, mindent elvesztett. De ha egyenrangú partnert veszel fel, akkor nem kell pénzt kitalálnia, amíg nincs nyereség az értékesítésen.

A pénz kölcsönzése is időt vesz igénybe, és pénzt költ. Tegyük fel, hogy két ház a következő 12 hónapban. Továbbá feltételezzük, 100 000 dollárra van szüksége minden egyes üzletért. Előfordulhat, hogy 30 napig vagy annál több napig kell befejezni az egyes kölcsönöket, és mindenkor meg kell fizetnie a 2.000 dollárt pontokban vagy díjakban.

Ez azt jelenti, hogy két hónapot vársz és 4 000 dollárt költenek a költségekért. A házi lebonyolításra való kölcsönzés költséges.

Az idő késése miatt nehezebb lesz versenyezni a készpénzzel rendelkező vásárlókkal. Ennek eredményeképpen olyan kevésbé vonzó ajánlatokkal fogsz járni, amelyeket a készpénzes vásárlók nem akarnak.

Ez lényegében még drágábbá teszi a hitelfelvételt.

2. Meg kell értened, hol van a nyereség.

Amikor flip lakások, gyorsan kell lépnie. Nem csak gyorsan kell vásárolnia, gyorsan eladnia kell a házat - és ez azt jelenti, hogy a piacon kell eladnia.

Ha megvárja a vevőt, aki hajlandó fizetni a legmagasabb dollárért, akkor sokáig vár és növeli annak kockázatát, hogy a piac ellened fordulhat. El fogja veszíteni azt az értékes időt is, amelyet más otthonok flippelésére lehet felhasználni.

Ha nyereségenként 30 000 dollárért jár, és egy év alatt három házat fordítasz, akkor egy édes 90 000 dollárt zsebre bocsátasz. De tegyük fel, hogy több nyereségre számítasz, és csak két házat tudsz egy év alatt átállítani. Annak ellenére, hogy a nyeresége 40 000 dollárért esedékes, akkor még mindig 10 000 dollárt keres. Megértettük?

Ha figyelembe vesszük a következményeket, akkor látni fogja, hogy ahhoz, hogy eladják az otthoni piacot, és még mindig profitot nyerjenek, a legfontosabb az olcsóbb megvásárlása.

Ez gyakran azt jelenti, hogy jó ötlet az olyan ingatlanok megvásárlása, amelyeket kizárt. Meg kell elsajátítanod a piacodat, és meg kell találnod a jó Realtorokat, akik dolgozni akarnak.

3. Ez nem működik minden időben minden piacon.

Bár profitálsz, amikor megvásárolod a házat, szeretnél átváltoztatni ingatlanodat egy elismerő piacon. Ha egy olyan területen élsz, amely nem értékeli, akkor jobb, ha ezt valahova máshol csinálod.

És ha az otthoni árak csökken, orosz rulettet játszol, ha bejutsz a játékba, függetlenül attól, hogy hol vagy. Ugyanígy nem tudod megjósolni, hogy mikor válik a piac.

Ahhoz, hogy biztonságban legyen, gondoskodjon róla, hogy egy időre bérbe adjon otthonról, ha szükséges.

4. Rehabbing Works.

Annak érdekében, hogy pénzt szerezzen ebben a vállalkozásban, meg kell értened, hogy mit kell egy háznak tényleg szüksége van, mi fog kerülni és hogyan befolyásolja az ajánlatát. Ez megteremti a színpadot az Ön számára, hogy elvégezze az összes munkát, eladja a házat a piacon, és mégis profitot nyer.

A legjobb megoldás az, hogy olyan ingatlant vásároljon, melynek szüksége van a kozmetikai munkára, ami még olcsóbb, mégis sokkal vonzóbbá teszi az ingatlant a vásárlók számára.

Adja át azokat a projekteket, amelyek szerkezeti javításra szorulnak. Jó bérleti szerzőt bérel, és kérje meg, hogy ellenőrizze az ingatlant. Ne vásároljon otthonokat, amelyeknek fürdőszobai vagy konyhai felújításra van szüksége, kivéve, ha szuper olcsóak. Ez a munka nagy pénzeket fog fizetni, és sok időt vesz igénybe. Keresd meg az egyszerűbb üzletet.

A befektető válasz: A pénzt forgó házak készítésének kulcsa az, hogy megszerzi a kockázatot. Jól megvásárolod, ha megérted a piacodat és a javítási tervedet. A kockázatot csak készpénz felhasználásával szedheti el, soha nem pénzt kölcsönöz és a flip-ot gyorsan feltöltheti.

Ha érdekel az üzletbe való belépés, a következő lépés az, hogy kitaláljuk, mennyi pénz van befektetők felhasználásával) hitelfelvétel nélkül. Ezután tegye le a piacot, amely a legértékesebb, és megtalálja a jó Realtors munkáját. Először tegye meg ezeket a lépéseket, majd győződjön meg róla, hogy szakszerűen megérti a piacot és a tulajdon rehabilitációját. Abban a pontban készen állsz.

Ezt a bejegyzést Neal Frankle írta. Los Angelesben, egy ingatlan-befektető és a www.WealthPilgrim.com és a www.mcmha.org tulajdonosa Certified Financial Planner.