Ingatlanbefektet�si bizalmak magyar�zata: REITs elmenek�lt Sandy legrosszabb, �gy most j� ideje v�s�rolni?

Most j� ideje v�s�rolni REIT-okat? A REIT, vagy egy ingatlanbefektet�si bizalom olyan t�rsas�g, amely k�zvetlen�l ingatagban vagy ingatlanon vagy ingatlan tulajdonjogon kereszt�l fektet be.

Mi az REIT?

Alapvet�en az REIT-ek csak olyan ingatlan-holdingt�rsas�gok, amelyek jogosultak a k�l�nleges ad��gyi b�n�sm�dra. Pontosabban, az IRS mentes�ti a REIT-eket a t�rsas�gi szint� j�vedelemad�k fizet�s�r�l, amennyiben befektet�si portf�li�juk legal�bb 75% -�t min�s�gi ingatlanbefektet�sekben tartj�k (vannak olyan jelz�log REIT-k is, amelyek ingatlanok helyett jelz�logokat tartanak). A t�rv�ny szerint a REIT-knek a j�vedelm�k 90% -�t is ki kell fizetni�k a r�szv�nyesek sz�m�ra. A r�szv�nyeseknek viszont a REIT j�vedelm�ket az egy�ni ad�bevall�suk alapj�n kell �rv�nyes�teni�k, �s rendszerint fizetni�k kell a szok�sos j�vedelemad�t.

Mit tett a hurrik�n Sandy REIT-nek?

Eddig az �szakkeleti REIT-k elsz�lltak an�lk�l, hogy t�l sok k�rt okozn�nak Sandy hurrik�nnak. Amikor a vihar lezuhant a Jersey Shore-on, a REIT befektet�k meglehet�sen idegesek voltak. Egy pillanatra az elemz�k aggodalmukat fejezt�k ki amiatt, hogy a Tropical Storm Sandy �tvonal�n ak�r 9000 REIT tulajdon� ingatlan is volt.

A Alexanders, Inc. (NYSE - ALX) k�l�n�sen vesz�lyben volt. A REIT-k�nt ez a 2,2 milli�rd bizalom kicsi. De mind a hat tulajdons�ga egyenesen a Sandy hurrik�n �tj�ba �lt - a NYC metr��llom�s k�zep�n. A bizalom azonban jelent�s k�rokat szenvedett el. Tulajdons�gait Manhattanben �ll�tj�k vissza. M�g a Manhattan alacsonyabb volt egy 15 m�teres viharos t�lfesz�lts�ggel, amely el�rasztotta a World Trade Center webhely�t m�s helysz�neken, az ALX tulajdons�gai csak kis k�rokat szenvedtek. Ek�zben a Staten Island �s a Brooklyn Manhattan �s a ny�lt �ce�n k�z�tt �lnek, �s a b�ntet�s legs�lyosabbak.

A piacok alig pislogtak.

A r�szv�ny�rfolyam �lesen emelkedett azon h�rek kapcs�n, hogy S�ndor t�rgyal�sokat folytatott a Brook's bev�s�rl�k�zpont kir�lyi Plaza nyeres�ges �rt�kes�t�s�r�l … �s vil�gos, hogy a vihar megk�zel�t�se �s �thalad�sa nem volt esem�ny, ami Alexander r�szv�nyeseire vonatkozott.

Az els� New Jersey-i REIT (NYSE - FREVS) viszont szer�ny lehet�s�get k�n�lt. Ez a lak�ingatlan-befektet�si bizalom szinte minden tulajdons�g�t New Jersey-ben.

A vihar el�tt nagyon m�rs�kelten cs�kkent a szok�sosn�l nagyobb volumen. �s amikor a vihar elhaladt, �s a k�r elhanyagolhat� volt, az �llom�ny m�g magasabbra emelkedett, mint kor�bban. A viharos csap�s azonban nem volt el�g ahhoz, hogy nagy kock�zatot v�llaljon. Nem sokkal nagyobb volt, mint a r�szv�ny�rfolyam szok�sos napi v�ltoz�sa.

Ha b�rmelyik REIT-nek valahol nagy p�nikot kellett volna eladnia, k�zvetlen�l a vihar s�jt�sa el�tt, akkor ez lett volna a kett�. De nem. Mi�rt?

Nos, ahogy l�ttuk ebben a cikkben, az �rv�zbiztos�t�s csak a lak�stulajdonosok 15 sz�zal�k�t fedezte. De a REIT gyakrabban v�s�rol az �rv�zbiztos�t�st, mint az egyes f�ldtulajdonosok, �gy a dolgok kipr�b�l�s�ra ker�l sor. New York egy vertik�lis ingatlanpiac is. Az �rvizek, amelyek teljesen elpuszt�thatn�k az egyszintes strukt�r�t, viszonylag kis el�fordul�sok a magas emelked�sekn�l. S�t, sem a REIT-t nem els�sorban teljes m�rt�kben a partvid�knek tett�k ki.

Ha azonban van itt egy lecke, akkor ez a k�vetkez�: a REITnek van �rtelme, vagy nincs �rtelme a hossz� t�v� fundamentumokon alapulni. Gondold �t a bev�teleket, az �rat a bev�telekre, az �rat a k�nyvre, �s a j�vedelmek �rz�kenys�g�t a ciklikus piaci v�ltoz�sokra. P�ld�ul egyes kiskereskedelmi bev�s�rl�k�zpontok - a REIT v�gott term�kek - az �ll�t lass� gazdas�gokban v�llalj�k, ha nem t�lthetik be a boltjaikat b�rl�i fizet�s�vel. Ha csak egy "horgony" h�zza ki - a Macy, a JCPenneys, a Sears, a Bloomingdales, stb., Amelyek elt�vol�thatj�k a b�tors�got egy bev�s�rl�k�zpontb�l REIT.

Milyen szerepet kellene tennie a portf�li�ban val� j�t�knak?

T�rt�nelmileg a befektet�k a REIT-eket kieg�sz�t� eszk�zoszt�lyk�nt tartott�k. A k�szletek gyeng�nek bizonyultak. A k�tv�nyekt�l elt�r�en a REIT-eknek van n�mi be�p�tett infl�ci�s v�delme is: egy dologhoz kem�ny eszk�z�ket keresnek, nem ad�ss�got. �s az REIT-ek is �lvezik a szabads�got - �ltal�ban - az infl�ci�ra adott v�laszk�nt felfel� t�rt�n� kiigaz�t�s�ra.

A REIT-k m�r r�g�ta kedvelt adal�kanyagot jelentenek az eszk�zallok�ci�s szakemberek r�szv�ny- �s k�tv�nyportf�li�j�hoz. Az ok: A REIT-ek �ltal�ban zigzagolt�k, mik�zben minden m�s megsz�lal. Matematikai szempontb�l a REIT-nek meglehet�sen alacsony korrel�ci�s egy�tthat�ja volt a k�szletekhez, k�tv�nyekhez �s egy�b eszk�zoszt�lyokhoz k�pest. Ez azt jelentette, hogy a REIT-ek hasznos diverzifik�ci�s el�ny�kkel j�rtak.

Az ut�bbi �vekben azonban a diverzifik�ci�s el�ny cs�kkenni kezdett. A REIT-ok �s a k�szletek t�bb�-kev�sb� mozogtak - r�szben az�rt, mert a 2008-2009-es recesszi� �ri�si n�veked�st mutatott az �resed�si r�ta mindenf�le kereskedelmi ingatlanra, a bev�s�rl�k�zpontokt�l az irodah�zakig - mindk�t REIT kapc�mig.

Mag�nl�tben tartott REIT-ek: szerep bet�lt�se az �rny�kokban

Adja meg a nem nyilv�nosan forgalmazott REIT-t. Nem mindegyik REIT-t nyilv�nosan forgalmazz�k, de sok mag�nvagyon tartott REIT-nek id�r�l id�re meg kell szereznie a t�k�t, vagy olyan vezet�t�l lehet, aki nyugd�jba vonulni �s megszabadulni a r�szv�nyekt�l vagy egy kiemelked� befektet�t�l, akinek fel kell sz�molnia.Amikor ez megt�rt�nik, meg kell tal�lni valakit, aki megv�s�rolja az �rdekl�d�s�t.

Ha belekeveredsz ezekbe, nyisd ki a szemed. Ezek t�nyleg kifinomult, tapasztalt befektet�k sz�m�ra. Sz�mos k�z�l�k nagy hozamot kaphat, legink�bb az�rt, mert az elad�nak �ltal�ban m�ly�rfolyamon kell eladnia a r�szv�nyeket. Ez n�veli a befektet�s hat�kony megt�r�l�s�t - amikor a tervek szerint m�k�dik. De ne felejtsd el - val�sz�n�leg eladni akarod a r�szv�nyeit kedvezm�nyes �ron is, mivel a finansz�roz�k "likvidit�si pr�miumot" jeleznek. Az emberek magasabb �rat fizetnek olyan poz�ci��rt, amelyet k�nnyen eladhatnak, bajmentes�t�s.

Mag�ntulajdonban l�v� REIT r�szv�nyeket k�zvetlen�l a tulajdonosokt�l v�s�rolhat, de gyakoribb sz�mukra, hogy �tmenjenek egy olyan br�kern�l, aki erre a piacra specializ�l�dott. Ez a br�ker felveszi a jutal�kot a m�r jelent�s likvidit�si pr�miumhoz - 12 sz�zal�k ez a tipikus front-end terhel�s ebben a t�rben, �ll�tja a Blue Vault Partners, a nem nyilv�nosan forgalmazott REIT szektorra szakosodott tan�csad� �s kutat� c�g. Ezek nem keresked�si j�rm�vek: a legjobb, ha ezeket hossz� t�von tartj�k, �s bev�telt szereznek. A Blue Vault Partner �s a Texasi Egyetem kutat�sa szerint a mag�ntulajdonban l�v� REIT teljes�tm�ny mintegy 75 sz�zal�ka a j�vedelemnek k�sz�nhet�.

REIT: Volatile Income Generators

A 2000-es �vek m�sodik fel�ben bek�vetkezett visszaes�s ut�n, mint az �sszes ingatlan vagyon, az elm�lt n�gy �vben er�sen visszaesett az REIT. Term�szetesen sok t�k�t vonzottak, ami az �rcs�kkent�st eredm�nyezi. A REIT-k �sszess�g�ben k�zel h�rom �v alatt k�zel 18,5 sz�zal�kkal b�v�ltek a nagy be�raml�sokn�l. A Vanguard REIT Index Alap most 3,4 sz�zal�kos hozamot k�nyvel el. Van n�h�ny egyedi REITS, mint p�ld�ul a New Jersey els� REIT-je, ami 6 �s 7 sz�zal�k k�z�tt van. De a befektet�k nem �lnek egyed�l j�vedelemmel.

A REIT-ek j� j�vedelemgener�torok - �s t�rt�nelmileg az S & P 500 j�vedelm�nek k�tszeres�t hozza l�tre. De nem megb�zhat� �j�vedelemtermel�k. Nincs garancia arra, hogy osztal�kfizet�st kap. Sz�ks�ge van megb�zhat� j�vedelemre? Kap egy j� min�s�g� k�tv�nyt vagy j�rad�kot. Ez azt jelenti, hogy a kereskedelmi c�l� REIT-ok gyakran z�rj�k le a hossz� b�rleti d�jakat, p�ld�ul a bev�s�rl�k�zpontokban, ami seg�t kiegyenl�teni a hull�mv�lgyet.