Működési alapok (FFO) Definíció és példa

Mi ez:

Működési alapok (FFO) az ingatlan befektetési bizalom (REIT) által termelt pénz. Fontos megjegyezni, hogy az FFO nem ugyanaz, mint a Cash from Operations, amely az indirekt módszer cash flow kimutatásának kulcsfontosságú eleme.

Hogyan működik (példa):

Az FFO formula:

Működési alapok = nettó bevétel + értékcsökkenés + értékcsökkenés - nyereség a vagyon értékesítésénél

Tegyük fel, hogy a vállalat a XYZ REIT, amely több tulajdonsággal rendelkezik. A XYZ vállalati eredménykimutatása az elmúlt évben így néz ki:

A fenti képlet segítségével kiszámíthatjuk az XYZ FFO-t a következőképpen:

$ 2,500,000 + $ 2,000,000 - $ 200,000 = $ 4,300,000

REIT és hasonló megbízhatóság általában az FFO-t (és sok esetben sajtóközleményeik fejlécében), és számolniuk kell őket.

Miért fontos:

Általánosságban elmondható, hogy az FFO-nak a nettó jövedelemre való módosításai általában hogy ellensúlyozzák azokat az elszámolási módszereket, amelyek torzíthatják az ingatlan befektetési bizalom valós teljesítményét. Ez különösen igaz az értékcsökkenésre. Általánosan elfogadott számviteli elvek (GAAP) előírják a REIT-eknek, hogy idővel leértékeljék befektetési tulajdonukat. Azonban sok REIT tulajdonság tulajdonképpen értékelni fog az idő múlásával, ezért a szükséges értékcsökkenési ráfordítás azt eredményezi, hogy a nettó jövedelem mesterségesen alacsony. Az FFO a nyereséget (vagy veszteséget) is módosítja a tulajdonságok eladásakor, mivel nem ismétlődő, és ezért nem járul hozzá a REIT jelenlegi osztalékfizetési képességéhez (a REIT-nek az adóköteles jövedelmük 90% -át osztalékban kell kifizetnie). Egyes elemzők egy lépéssel továbblépnek, és kiszámítják a műveletekhez rendelt kiigazított alapokat (AFFO), amely az FFO-t a bérleti díjak növekedése és egyes tőkekiadások tekintetében igazítja.

Számos elemző inkább a nettó jövedelem helyett inkább az FFO-t vizsgálja a REIT pénzügyi teljesítményének mérése során. Az egy részvényre jutó eredményhez (EPS) hasonlóan az egy részvényre jutó FFO egy alaposan ellenőrzött metrika, amelyet gyakran barométerként használnak a REIT nyereségességének mérésére a részvényesi tulajdon egysége után. Eközben az ár / FFO többszöröseinek értelmezése a P / E többszörösek által generált értékelési ismeretekhez vezethet. Az FFO így a részvények árának legfontosabb mozgatórugója.

Habár az FFO-t széles körben úgy tekintik, mint az ingatlanforgalmazó nyereségességének számszerűsítésének legkedveltebb módszere, fontos megjegyezni, hogy az FFO gyakran érzékeny a manipulációra, a számviteli változásokra és újramegfogalmazása. Mindazonáltal az FFO továbbra is az iparági standard a befektetési bizalom jövedelmezőségének meghatározásában a részvényesek számára.