Az eladó által finanszírozott otthoni értékesítés sértőnek minősül

Az alacsony jövedelmű családok számára, akik kétségbeesetten saját otthont keresnek, az eladó finanszírozása túl jónak tűnhet ahhoz, hogy igaz legyen. A "lízing a saját" vagy a "nem hitel ellenőrzés" lakáshitel úgy néz ki, mint egy üdvözlő menekülési emelkedő bérleti díjak és a teljesítés a homeownership álma.

De sok ilyen ajánlat lehet szárazföldi bérleti szerződések vékony álruhában - az eladó által finanszírozott hitelek, amelyek jobban működnek, mint a bérleti szerződések, mint a hagyományos jelzálog.

Az ilyen "szerzıdések" vagy "részletfizetési megállapodások" nyomon követhetık a közel száz évig tartó felfaló hitelezési gyakorlatban, amikor az ügyletek afrikai-amerikai közösségeket céloztak meg. Napjainkban a rendszereket gyakran a gátlástalan Wall Street befektetési cégek kezelik, amelyek a kizárt otthonok és a "fenyegető színes közösségek" portfólióit, valamint a bevándorlókat kirakják, a nonprofit Nemzeti Fogyasztói Jogi Központ által kiadott jelentés szerint.

A "sikertelenül épített"

A földtulajdon-szerződéseket gyakran kínálják a leginkább pénzügyileg kiszolgáltatott hitelfelvevők számára, akik korlátozott jövedelem mellett élnek, állítja az NCLC.

"Ezek a földszerződések azért épülnek, hogy meghiúsuljanak, mivel az eladók több pénzt keresnek, ha megtalálják a módját, hogy megszüntessék a szerződést annak érdekében, hogy sok egymás utáni lakásvagyonot átruházjanak az ingatlanon" - mondja az új tanulmány.

De a "mérgező tranzakciókban" részt vevő vállalatok - ahogyan azt a jogközpont felhívja - nem azok a jelzáloghitel-hitelezők, akiket a legtöbb fogyasztó felismerne.

"Tehát úgy tűnik, hogy magánvállalkozások, és néhányan létrehoztak egy sor különböző LLC-t és egyfajta héjas cégeket, amelyeket maszkolja, hogy hány tulajdonuk van" - mondja Sarah Bolling Mancini, a bostoni törvény ügyvédje a jelentés központja és társszerzője, mondta Investmentmatome. "Amit tanulunk, az az, hogy sokan magántőke-alapú támogatást vagy fedezeti alapokat támogatnak."

Számolja ki havi jelzálogfizetését

Tulajdonságok az első ízben vásároltak

Mancini azt mondja, hogy az otthonokat gyakran helyben értékesítik, és arra ösztönzik a potenciális hitelfelvevőket, hogy "váljanak háztulajdonosvá". Az értékesítési jelek a következőket fogják olvasni: "Ha házat akarsz hívni, hívj!". mint például a Craigslist.

"A legtöbb ember úgy gondolja, hogy lakástulajdonossá válik egy jelzáloghitelzel" - mondja Mancini. "Az a lenyűgöző, hogy első alkalommal lettem otthoni vásárló nagyon erős volt."

A tulajdonságok értékesítésre kész állapotban vannak. Gyakran kizárt otthonok és szinte lakhatatlanok. Nem ritka, hogy egy befektető 5,000 dollár aukcióval vásárol házat és eladja naponta később földterület-szerződésben (javítás nélkül) 30 000 dollárért "- mondja a tanulmány.

Az ideges vevők gyakran nem szerezhetnek független értékbecslést a tulajdonságokról, és lemondnak az otthoni ellenőrzésekről is.

A tulajdonjog felelőssége a jogok és a védelem nélkül

A hitel futamideje addig tarthat, amíg a hagyományos jelzálog - 30 év -, de a kilakoltatás folyamatát nem kötik a tipikus jelzálog-kizárás szabályai. Az elkobzás gyorsan eljöhet, az eladó minden fizetést megtart, kiüríti a vevőt és gyorsan megtalálja a reményteljes lakástulajdonosokat.

"A szerződés tipikusan tartalmaz egy záradékot, amely azt mondja, hogy ha elmulaszt egy fizetést, az eladó megszakíthatja a szerződést, vagy bizonyos esetekben" kizárás helyett "elvesztésnek nevezhető" - mondja Mancini. "Annak ellenére, hogy az emberek úgy gondolják, hogy otthonosvá válnak, és vállalják a tulajdonosi felelősséget, nem rendelkeznek olyan jogokkal és védelemmel, amely együtt járna a háztulajdonosával."

Ha hagyományos jelzáloggal rendelkezik, ha fel tud lépni a késedelmes fizetésekre, akkor lehet, hogy visszaállíthatja a jelzáloghitelét - "van jogod a betegség gyógyítására" - mondja Mancini. Általában nincs olyan joga a földszerződésben, ahol a késedelmes fizetés kilakoltatást okozhat - inkább a bérlőnél, mint a tulajdonosnál.

A "toxikus tranzakciók" megoldása

Az országhatárokon átívelő bűncselekményi szerzõdéses ajánlatok megtalálhatók az egész nemzetben, mondja az NCLC, de õk a legelterjedtebbek a lakáspiacokon, ahol nagy mennyiségû olcsó lakások tartoznak, és azokon a területeken, ahol a lakosok nehezen kapnak hagyományos jelzálogot.

A jelentésben idézett kemény városok Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; és Philadelphia. A tanulmány idézi a 2009-es népszámlálási adatokat, a legfrissebb adatokat, amelyek szerint 3,5 millió ember volt földbérleti szerződése, hogy otthont vásároljon abban az évben. A nonprofit szerint a szám valószínűleg sokkal magasabb lesz ma.

A földhasználati szerződéseket szabályozó állami törvények igen eltérőek. Az NCLC sürgeti a fogyasztói pénzügyi védelmi irodát, a kormány által szponzorált fogyasztói felügyeletet, hogy végrehajtsa az ilyen tranzakciókra vonatkozó szabályokat, többek között:

• Szükséges független ellenőrzésekre.
• Külső értékbecslések megbízása.
• A finanszírozási díj és az éves százalékarány feltüntetése a földterület-szerződésekre.
• Korlátozott védelem biztosítása.

A Mancini azt ajánlja, hogy az elsõ lakásbevonók megpróbáljanak egy hagyományos jelzáloghitelhez jutni egy bankból vagy egy hitelszövetkezetbõl, és nem választják ki, mi lehet kockázatos eladó finanszírozású ajánlat.

Többet a Investmentmatome-ről Hasonlítsa össze a jelzálogkamatokat Keressen egy jelzáloghitel-közvetítőt Mennyi háztartást tudok megfizetni?

Hal Bundrick egy személyi író a Investmentmatome, egy személyes pénzügy honlapján. E-mail: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick