Jelz�logfinansz�roz�s: hogyan kell tudni, mikor van az id�?

Mindenki szeret p�nzt megtakar�tani, k�l�n�sen, amikor a legt�bb h�ztulajdonos legnagyobb havi k�lts�g�re: a jelz�logra. Tal�n a jelz�log refinansz�roz�s�val szeretn� cs�kkenteni ezt a sz�ml�t. Vagy tal�n a refinansz�roz�sra gondolsz, mert f�lsz, hogy a kamatl�bak felfel� haladnak, �s ez az utols� es�lyed, hogy megragadsz egy jobb �zletet.

A jelz�logkamatok m�g mindig t�rt�nelmileg alacsonyak, �s lehet, hogy rengeteg hitel opci� van, de id�be telik, hogy r�j�jj�n, hogy a refinansz�roz�s most a legjobb l�p�s. Mennyi ideig sz�nd�kozik otthon�ban maradni, a p�nz�gyi c�ljaid �s a hitelprofilod mind szerepet j�tszanak abban a d�nt�sben, hogy - �s mikor - hogyan kell refinansz�rozni.

Ahhoz, hogy k�pet kaphasson arr�l, mikor �rdemes az otthonod refinansz�roz�s�ra, k�t hitelez�si szak�rt�vel besz�lgett�nk: Katie Miller, a Navy Federal Credit Union b�csi, Virginia-i jelz�loghitelez�si aleln�ke �s a Denver-i ingatlan-�rt�kes�t�si vezet�je, Tony Julianelle Wells Farg�val.

�me n�h�ny k�rd�s, amiket meg kell k�rdezned magadt�l, hogy seg�tsen eld�nteni, hogy most van-e elegend� id� a refinansz�roz�shoz:

A jelz�logkamatok hamarosan n�vekedni fognak?

Amikor a Federal Reserve decemberben bejelentette, hogy 0,25% -kal n�velte a r�vid lej�rat� kamatl�bakat, sokan f�ltek a jelz�logkamatok emelked�s�t�l. De a jelz�logkamatok nem mozdulnak el a r�vid lej�rat� �rfolyamon, Miller szerint.

M�s sz�val, ne sz�m�tsunk gyors n�veked�sre, ami az �n h�ztart�s�t�l b�rmikor hamarosan refinansz�rozni fogja. M�g mindig van ideje, hogy kifizesse a magas kamatoz�s� ad�ss�gokat, vagy n�velje a hitelmin�s�t�it - �s jobban �ll�tsa mag�t, hogy j� refinansz�roz�si hitelhez jusson.

"Az �rak m�g mindig meglehet�sen alacsonyak, �s j� n�h�ny refinansz�roz�si k�relmet l�tunk" - mondja Miller. Hozz�teszi, hogy sokan, akik a piac cs�cs�n v�s�rolt�k csak, hogy a lak�s�rak �sszeomlottak, v�g�l visszanyerik az otthonukban a megfelel� egyenl�s�get a refinansz�roz�shoz. "L�tjuk, hogy t�bb ember �lvezi az alacsony kamatl�bakat a k�szp�nzes refinansz�roz�ssal, hogy otthoni fejleszt�seket fizessen."

A jelz�logkamatok v�rhat�an kiss� emelkedni fognak 2016-ban, de am�g el�rik az 5% -ot vagy ann�l nagyobbat, Miller azt mondja, val�sz�n�leg versenyk�pes �rfolyamot kapsz mindaddig, am�g a hiteless�gi pontsz�mod j�, �s bizony�tod az �lland� j�vedelmet. (Tipp: A jelz�logkalkul�tor seg�ts�g�vel k�nnyed�n megismerheted, hogy milyen �rfolyamokra sz�m�thatsz.)

�Hasonl�tsa �ssze a jelz�logfinansz�roz�si �rakat

Mennyit takar�tok meg a havi fizet�semre?

A potenci�lis megtakar�t�sok kisz�m�t�s�hoz meg kell adnia a refinansz�roz�si k�lts�geit, p�ld�ul az �rt�kel�st, a hitelellen�rz�st, az indul� d�jakat �s a z�r� k�lts�geket. Ezenk�v�l ellen�rizze, hogy van-e szankci�ja az aktu�lis k�lcs�n kifizet�s�nek korai szakasz�ban. Ezut�n, amikor megtudja, hogy milyen kamatl�bon lehetne �j k�lcs�nt kapni, akkor kisz�m�thatja az �j havi befizet�s�t, �s megn�zheti, hogy mennyi, ha b�rmi m�st takar�t meg havonta.

Azt is szeretn� megvizsg�lni, hogy van-e otthon�ban legal�bb 20% -os saj�t t�ke - a piaci �rt�k �s a tartoz�s k�z�tti k�l�nbs�g. Ellen�rizze az ingatlan �rt�keit a k�rny�ken, hogy meghat�rozhassa, mennyit �rt�kelhet otthon most. Ne hagyatkozzunk �nmag�ban az online �rt�kbecsl�sre - �k gyakran t�vol vannak - de az online oldalak r�mutathatnak az �n k�zel�ben l�v� hasonl� otthonok legfrissebb elad�si �raira. A helyi ingatlan�gyn�k gondoskodik arr�l, hogy mit �rez az otthona.

A saj�t t�ke �sszege az�rt fontos, mert a hitelez�k �ltal�ban megk�vetelik, hogy "biztos�ts�k" a jelz�logot - megv�dj�k a p�nz�gyi �rdekelts�geiket abban az esetben, ha nemteljes�t�s eset�n - ha kevesebb, mint 20% -os saj�t t�k�je van. A jelz�log-biztos�t�s nem olcs�, �s be van �p�tve a havi kifizet�sbe, ez�rt �gyeljen arra, hogy a lehets�ges megtakar�t�sokr�l sz�moljon be.

Miut�n �sszegy�jti a refinansz�rozott hitelek �sszes k�lts�g�t, �sszehasonl�thatja az "all-in" havi fizet�s�t a jelenleg fizetett �sszeggel.

A megtakar�t�sok elegend�ek ahhoz, hogy a refinansz�roz�s �rdemes legyen?

A hitel�sszeg �tlagosan 3% �s 6% -a k�lts�ge a z�r� k�lts�gek k�z�tt, ez�rt ki kell der�tened, mennyi ideig tart a havi megtakar�t�sod a k�lts�gek megt�r�l�se �rdek�ben. P�ld�ul 30 h�nap alatt 30 000 doll�rt kell fizetni, ha a havi kifizet�se 100 doll�rral cs�kken. Ha 30 h�nap alatt mozogsz, p�nzt vesz�tsz refinansz�roz�sban.

Gondold el, hogy a jelenlegi otthonod a j�v�ben megfelel-e �letm�dodnak. Le fogsz lep�dni, de sokan nem. Ha k�zel vagy ahhoz, hogy csal�dot ind�tson, vagy �res f�szket tartson, �s most �jra refinansz�rozza, akkor es�lye van arra, hogy ne maradjon otthon�ban olyan hossz� ideig, hogy m�g a k�lts�geket is megszak�tsa.

Azok a lak�stulajdonosok, akik m�lyen visszaveszik a jelz�logk�lcs�n�ket, gondosan meg kell fontolniuk, miel�tt a refinansz�roz�sba ker�ln�nek, Miller szerint. Ha m�r 10 vagy ann�l t�bb �vet t�lt�tt be a k�lcs�nbe, a refinansz�roz�s egy �j, 30 �ves vagy ak�r 20 �ves hitelhez - m�g akkor is, ha jelent�sen cs�kkenti a kamatl�b�t - a kamatk�lts�gekre t�maszkodik. Ez az�rt van �gy, mert a kamatfizet�sek el�re vannak t�ltve; ann�l hosszabb ideig fizeti meg a jelz�log�t, ann�l t�bb fizet�s a kamat helyett a f�k�telezett fel� halad.

Itt az ideje megv�ltoztatni a k�lcs�n t�pus�t?

Fogadja a becsl�s�t arr�l, hogy mennyi ideig marad a jelenlegi otthon�ban, majd gondoljon a jelenlegi jelz�log r�szleteire. Ezek a t�nyez�k szerepet j�tszhatnak a d�nt�sben.

Tegy�k fel, hogy egy szab�lyozhat� kamatoz�s� jelz�loggal v�s�rolt otthon egy �t�ves kezdeti id�szakra k�r�lbel�l 3% -on. Azt tervezed, hogy m�g t�bb �ve maradsz. Ha k�zeledsz ahhoz az id�h�z, amikor az �ll�that� ar�ny magasabbra �ll�that� �s magasabbra ker�l, akkor a 20 vagy 30 �ves fix kamatoz�s� jelz�logra t�rt�n� refinansz�roz�s el�nyeit �rheti el, hogy olyan kamatl�bat kapjon, amely nem ingadozik.

Ezzel szemben, ha tudod, hogy n�h�ny �v m�lva mozogsz, refinansz�rozod nak nek �egy hosszabb lej�rat� fix hitelb�l sz�rmaz� ARM seg�thet t�bb p�nzt megtakar�tani, mert a hitelez�k alacsonyabb kamatokat k�n�lnak ezekre a k�lcs�n�kre.

>> T�BB: Tippek az otthoni kiad�sok cs�kkent�s�re �s a refinansz�roz�si megtakar�t�sok maximaliz�l�s�ra

Milyen a hitelem?

A jelz�logk�lcs�nz�s �ta javult a hitelmin�s�t� �s a fizet�si el�zm�nyek? Ha igen, akkor jobb kamatoz�sra is jogosult lehet, ami seg�t havonta t�bbet megtakar�tani �s m�g hamarabb megt�rni.

M�sr�szr�l, egy durva p�nz�gyi jav�t�s (vagy kett�) meg�t�se sz�mot tehet a hiteleden, �s ez befoly�solja a refinansz�roz�si hitelhez val� jogosults�godat, valamint azt az ar�nyt, amelyet kapsz. Ha k�s�n fizetett hitelk�rty�val, �j aut�t v�s�rolt, vagy di�khiteleket vett ig�nybe, a hitelkeret alacsonyabb lehet, mint az eredeti hitel�t. A refinansz�roz�s el�tt �rdemes valamilyen hitel-jav�t�st v�grehajtani.

"Ha a kifizet�sekkel k�zd, automatiz�lja mindent, hogy ne hagyja ki" - mondja Julianelle. "Tekintse meg a kiemelked� hitelk�rtya-egyenlegek �s a hitelkeret ar�ny�t is. Ha a hiteljelent�se a limit k�zel�ben l�v� egyenlegeket jelen�ti meg, akkor ez nagy kihaszn�lts�got jelez. Azt akarod, hogy a lehet� legkisebb m�rt�kben tartsd ezt az ar�nyt, ha minden h�napban teljesen kifizeted a hitelk�rtya egyenlegedet, mert ez nagy k�l�nbs�g lehet abban, hogy jogosult-e �j k�lcs�nre."

Egy m�sik okos l�p�s: Kital�ld, mennyit fizettek a hitelk�rty�val �s m�s magas kamatoz�s� ad�ss�gokkal havonta. N�zze meg, hogy a z�r�k�lts�gekre ford�tand� p�nzt jobb lenne k�lteni a sz�ml�k lefizet�se helyett a refinansz�roz�s otthon�ban. Vagy tal�n elk�telezhetik magukat a havi megtakar�t�sok haszn�lat�val, amelyeket a refinansz�roz�sb�l kapnak az ilyen tartoz�sok kifizet�s�hez.

Als� sor

Miel�tt mer�lsz a refinansz�roz�s el�tt, �lj le egy hitelez�vel, �s csin�ld a matekot, hogy l�ssam, hogy m�g akkor is sz�tszakadsz, ha van �rtelme. Tegyen alapos lelt�rt a p�nz�gyi c�lokr�l, �s fontolja meg, hogy a jelenlegi otthona hogyan fog teljes�teni a j�v�beni hely- �s helysz�ks�gleteket.

Ne felejts�k el, hogy ha minden h�napban fizetnek a jelz�logk�lcs�nig, �s nem jogosultak a hagyom�nyos refinansz�roz�si hitelre, a HARP 2018 v�g�n lej�r� korm�nyzati hitelfinansz�roz�si program, amely cs�kkentheti p�nz�gyi terheit.

P�nzt megtakar�tva a jelz�loggal seg�t gazdagodni, �s aki nem szereti ezt? Ha most nem az ide�lis id� a refinansz�roz�sra, tartsa t�vol a jelenlegi jelz�log-kifizet�seit, �s tartsa j� hiteless�g�t, hogy k�szen �lljon a sztr�jkra, ha az id� megfelel�.

M�g t�bb Investmentmatome:

• Mennyit tudok megfizetni?
• Hasonl�tsa �ssze a jelz�logfinansz�roz�si �rakat
• Keressen egy jelz�log-br�kert

Deborah Kearns �s Hal Bundrick a Investmentmatome szem�lyirodai szem�lyzete, egy szem�lyes p�nz�gy honlapja.

E-mail: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Friss�tve: 2017. szeptember 20.

K�p iStockon kereszt�l.