5 Eladó finanszírozási lehetőségei otthoni vásárlók számára

Gondoljon most egy nagyszerű alkalom, hogy otthont vásároljon? Jó szerencse a finanszírozás megtalálásához.

A megnövekedett hitelezési normák továbbra is megakadályozzák a lakástulajdonos álmait azok számára, akik jövedelmet kapnak a jelzálog támogatására, de anélkül, hogy a bizonytalan tiszta hitelelőzmény és a minimum 720 hitelminősítés lenne.

Ezeknek a népeknek ez egy kemény piac - amely hamarosan nem lazul fel.

Adja meg az eladó finanszírozását. Az 1980-as években népszerűvé vált az eladó finanszírozása, amely a vásárlók számára újabb lehetőségeket teremtett meg, hogy megkerüljék a mai jelzáloghitelezési korlátozásokat.

A Bloomberg Businessweek szerint 2010-ben közel 53 000 lakást vásároltak tulajdonosfinanszírozással, legtöbbjük a keményen érintett Michiganben, Floridában, Ohioban, Kaliforniában, Wisconsinban, Minnesotában és Texasban zajlott.

Bár ez csak a 2010-es ingatlanügyletek nagyjából 1,5% -a, azt sugallja, hogy a vásárlók számára a szükségesség ismét a találmány anyja lett.

Az eladó finanszírozásának rövid története

Az eladó finanszírozása elindult az 1980-as évek elején, miután a kamatlábak akár 20% -ra emelkedtek, arra kényszerítve az otthoni vásárlókat, hogy más lehetőségeket keressenek.

Az eladó finanszírozása lépett a jogsértésbe, ahol a lakástulajdonosok alacsonyabb jelzálogkamatlábal működtek együtt a vevők hajlandóságával.

Az ötlet az 1970-es évek végéig népszerű finanszírozási eszközévé vált, amikor a bankok visszavették az esedékes értékesítési záradékot, amely lehetővé tette számukra, hogy hívják fel a hitelt, ha egy házat harmadik félnek adtak el.

Az esedékes értékesítési záradék kettős célt szolgál. Nem csak a bankok elleni küzdelmet segítették a versenytársaknak, hanem lehetővé tette számukra, hogy a régi, alacsonyabb kamatú jelzáloghiteleket új, magasabb kamatozású kölcsönökre köthessék.

Stanley Bronstein, az arizonai ügyvéd és a CPA úgy véli, hogy az eladó finanszírozása visszatér a divatba.

"Keményebb és nehezebb hiteleket szerezni a bankoktól és a jelzáloghitel-társaságoktól" - mondja. "Valószínűleg még ennél is erősebben fog nőni, különösen akkor, ha a javasolt szabályok egy része megegyezik azzal, hogy a vásárlókat 20% -kal kell csökkenteni ahhoz, hogy jogosult legyen a hagyományos finanszírozásra."

Az eladó finanszírozása

a lehetőségek túlságosan messze vannak az 1980-as gyökereitől, az előfeltétel (és a feltevések) ugyanazok maradtak. Az eladó finanszírozása hasonló a hagyományos, harmadik fél bankhitelezőkhöz.

A vevő írt alá egy váltót, és ígéretet tesz arra, hogy kifizeti az eladó részletfizetéseit (jellemzően havonta), amelyek tartalmazzák a tőkeösszeget és a kamatokat.

Mint egy hagyományos kölcsön, egy aláírt jelzálog vagy bizalmi okirat, vagy egy biztonsági megállapodás, amely lehetővé teszi az eladó számára, hogy kizárja, ha a vevő nem fizet.

Jelenleg az otthoni vásárlók öt különböző eladó finanszírozási lehetőség közül választhatnak:

Eladófinanszírozási opció # 1: Szabad és világos

A legegyszerűbb eladó finanszírozási lehetőség az, amikor a tulajdonos otthont ad, és minden jót megszabadít. A vevő előleget fizet, és az eladónak megtárgyalja a megtárgyalt, havi tőketörlesztést és kamatfizetést, majd magánnyilvántartásba foglalja a hitelegyenleget.

Eladófinanszírozási opció # 2: Vásárlási lehetőséggel (bérleti díj)

Ebben a forgatókönyvben a potenciális háztulajdonos megtartja az otthoni megvásárlás lehetőségét, de a tényleges kötelezettség nélkül. A hitelfelvevő egyenlő érdekeltséget szerez az otthonban előleget fizetve, ugyanakkor rendszeres, havi bérleti díjakat is fizet.

A lízing futamidejének lejártával lehetősége van a fennmaradó egyenleg refinanszírozására.

Kevin Amolsch, a Pine Financial Group elnöke azt tanácsolja az eladóknak, hogy éljenek ezzel a lehetőséggel ahhoz, hogy elég nagy legyen, a vissza nem térítendő előleg abban az esetben, ha a személy nem választja meg a vásárlást.

"De a vevők ugyanakkor megvédhetik lehetőségeiket a bérlet feljegyzésével, ami felborítja a címet, ami megnehezíti az eladónak eladni valakinek ", mondja.

Eladó finanszírozási opció # 3: A második birtoklási pozíció

Ez az, ahol az eladó egy második jelzálogkötvényt hordoz a bank mögött, hogy akár egy sem, vagy egy kis pénzzel foglalkozzon. A vevő minden hónapban két kifizetést teljesít, az egyiket a vezető bankbirtokos birtokosának, a második pedig a privát eladónak.

Az eladó kockázata ezzel a lehetőséggel nyilvánvaló. Ha a vevő csak az első zálogtulajdonost fizeti meg, az eladónak elegendő tőke vagy alap kell ahhoz, hogy kizárja és kifizesse az első, nagyobb zálogbirtokosat.

Hasonlóképpen, ha a vevő csak a kisebb második zálogjogot fizeti, az ingatlan, ha az idősebb zálogbirtokos kizárja.

Eladó finanszírozási opció # 4: Wrap-around jelzálog

Azok számára, akik nem hajlandók kockázatosabb második zálogbirtokos helyzetet vállalni, az átruházott jelzálogok szintén lehetőséget kínálnak az eladóknak arra, hogy keresni jó megtérülési rátát.

"Ha eladóként 100 000 dolláros jelzáloghitelre 4% -kal, és az ingatlan 150.000 dollár értékben van, 10 ezer dollárral eladom a vevőknek, és a teljes különbséget [$ 140,000] 7% a jelzálog vagy az all inclusive bánásmód körül "- mondja Lance Churchill, az Frontline Education Group ügyvédje. "Szeretnék 2% -kal vagy 3% -kal növelni a 100 000 dollárt, ahelyett, hogy csupán 7% -át a 40 000 dollárra."

Mégis, a vásárlóknak tudniuk kell a wrap-around-okkal kapcsolatos kockázatokat. "Ha egy zavaró jelzáloggal jársz, mindig menj le egy letéti társasággal" - javasolja Amolsch. "Nem tudja, mit csinál az eladó a pénzével."

Az Escrow cégek biztosítják, hogy a kifizetések mind az eladónak, mind pedig a vezető bankbénát birtoklónak nyújtsák.

Egy másik kockázat az, hogy a bank felfedezi ezt a zálogjogot.

"Ez a fajta megállapodás sérti az úgynevezett eladási záradékot, amely alapvetően azt mondja, hogy a meglévő hitelezőnek ki kell fizetnie, amikor az eladó eladja az ingatlant egy új vevő, "figyelmeztet Bronstein.

" Ha az eladó ezt nem teszi meg, és a hitelező kiderül, a hitelező kinyilváníthatja a jegyzetet, és kéri, hogy teljes egészében kifizetésre kerüljön. "

Még Churchill számlálók hogy a mai piacon kicsi a kockázata ennek. "Miért kockáztatnánk, hogy egy nem teljesítő hitel után teljesítő kölcsönt kockáztassunk, ha a fizetés megegyezik?"

Az egyetlen ok, amiért a bankok hitelt hívhatnak fel, ha a kamatláb ismét emelkedni fog, a magasabb kamatláb. "

Eladó finanszírozási opció # 5: részletfizetési szerződés

Talán a legkockázatosabb lehetőség, amelyet néhány szakértő javasolna, a részletfizetési szerződés csak a tulajdonosnak juttatja el az ingatlant, Az utolsó finanszírozott tulajdonjog nem halad át a vevővel, amíg az utolsó szerződéses hitelfizetés be nem érkezett.

A befektetési válasz: Az eladó finanszírozása lehetőséget teremt a lakásvásárlók számára, hogy a saját otthonuk végül is saját tulajdonúak legyenek, de bármilyen üzleti tranzakcióval, azok, akik ezt a módszert választják, a következő figyelmeztetéseket kell szem előtt tartaniuk:

• Ne csináld egyedül. kiadások kell alkalmazni a szakértői útmutatás megszerzése érdekében.
• Az eladó finanszírozása üzleti ügylet, és ilyen módon kell kezelni. Mindent egy okmányt (vagy jelzálogot), címbiztosítást, ellenőrzéseket, értékeléseket stb. Megfelelően dokumentáljon.
• Használja a letéti társaságot az ügylet lezárására és a jelzálog kifizetések megfelelő elkönyvelésére.
• Ne feledje, hogy míg az eladók nagyszerűek a beváltás során, a végleges kiadás megszerzése problémás lehet. Van egy rendelkezés arra vonatkozóan, hogy megkapja az aláírt szabad forgalomba bocsátott dokumentumot, amikor a kölcsön véglegesen kifizetésre kerül.

Fotó jóvoltából a Flickr: Woodleywonderworks.