Ne j�tsszon a jelz�log "ad�j�t�k"

Matt McCoy

Tudjon meg t�bbet Mattr�l a honlapunkon K�rjen tan�csad�t

Egy nemr�g megjelent cikkben elmondtam, hogy mi�rt tartanak fenn ad�levon�si k�telezetts�get. Az egyik ok az "ad�j�t�k" -ra vonatkozik - alacsony kamatot, ad�levon�si ad�ss�got �s megpr�b�lt t�bbet keresni befektet�seiken. Nemr�giben folytatott megbesz�l�sem ut�n eszembe jutott, hogy ez a fogalom m�g mindig f�lre�rtett.

N�ha ez az �rv egy kicsit egyszer�s�dik. P�ld�ul, ha a jelz�logk�lts�ge 4%, akkor csak 4,01% -ot kell keresned a "nyerni" a j�t�knak, ugye? Rossz. Ami gyakran kiz�rja ezt az �rvet, nagyon fontos t�nyez�: az ad�k�vetel�sek - mind a j�, mind a rossz.

Ezt p�ld�zza legjobban. A 4% -os kamatl�b feltev�s�vel ragaszkodunk a 300.000 doll�ros kezdeti jelz�logk�tv�nyhez, �s 30 �ves fix kamatoz�s� hitelt v�llalunk. Emellett figyelmen k�v�l hagyjuk az ad�kat, a karbantart�st �s a biztos�t�sokat is, mert �nnek lehetnek ezek a k�lts�gek f�ggetlen�l att�l, hogy jelz�log van. Ha ezeket a felt�telez�seket egy p�nz�gyi sz�mol�g�pbe vagy t�bl�zathoz csatoljuk, �s a kifizet�seket az egyes id�szakok v�g�n v�gezz�k, akkor a k�vetkez� eredm�nyt kapjuk:

• Havi fizet�s = $ 1,432.25 (360 fizet�s)
• A k�lcs�n futamideje alatt kifizetett �sszes kamat = 215.608,51 $

Most felt�telezz�k, hogy fontolgatja, hogy 15 �v alatt kifizeti-e ezt a k�lcs�nt, vagy m�sutt fizeti-e be ezt a kieg�sz�t� kifizet�st. Az els� l�p�s annak meghat�roz�sa lesz, hogy mi lenne a kieg�sz�t� kifizet�s. Megb�zhat� sz�mol�g�p�nk vagy t�bl�zatunk seg�ts�g�vel �gy tal�ljuk, hogy tov�bbi 786,81 doll�ros havi befizet�sre van sz�ks�ge. Ennek a forgat�k�nyvnek a havi kifizet�se �s �sszk�lts�ge a k�vetkez�k�ppen alakul:

• Havi fizet�s = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786.81)
• A k�lcs�n futamideje alatt kifizetett �sszes kamat = 99.431,48 $

�gy a jelz�loghitelek 15 �ves helyett 30 �v alatt t�rt�n� kifizet�se 116,177.03 doll�ros kamatkiad�st eredm�nyezne. De ez nem a t�nyleges megtakar�t�sod, mert ad�fizet�st kapott a fizetett kamatok�rt. Felt�telezve, hogy �n a 28% -os ad�tartom�nyban van, �s hogy a jelz�logk�lcs�n�k �sszes ad�levon�sa ad�mentes volt, a nett� megtakar�t�s nagyj�b�l 83 647,46 doll�r (116.177.03 x 0.72 doll�r) lenne.

Kital�ltuk, hogy mi a t�nyleges megtakar�t�s a korai jelz�log kifizet�s�r�l, de most �ssze kell hasonl�tanunk valamit. Kezdj�k azzal a k�rd�ssel, hogy mit jelent a kamatmegtakar�t�s. A kamat megtakar�t�s a nyeres�g, amelyet fel kell halmoz�dnia azzal, hogy ezt a kieg�sz�t� kifizet�st 15 �v alatt felhalmozta megt�rni. Az alma alm�nak val� �sszehasonl�t�shoz azonban a t�kenyeres�g ad�k�nt m�dos�tani kell a kamatmegtakar�t�st (c�lzott befektet�si nyeres�get). Felt�ve, hogy az �sszes nyeres�g hossz� t�v�, �s az alkalmazand� ad�kulcs 15%, az eredm�ny egy korrig�lt nyeres�g $ 98,408.78. Ha fegyelmezetten maradunk, �s ezt a 786 doll�ros extra kifizet�st fektetj�k be. 81 minden h�napban 15 �ven �t, �sszesen 141.625.80 doll�rt (786.81 x 180 forint) fektet�nk be. Ha a korrig�lt nyeres�get fel�lr�l a havi befektet�si �sszeghez adjuk, akkor a j�v� �vi �sszege 239.565,58 $ �rt�kben 15 �v. V�rjon r� - szinte ott vagyunk.

Most megvan a megtakar�tott kamat �s a sz�ks�ges j�v�beli �sszeg, de m�g mindig sz�ks�g�nk van arra, hogy visszat�rjenek a jelz�logkamatl�bhoz. A sz�ks�ges �sszeg (239,565.58 doll�r), a havi kifizet�s (786,81 $), a befektet�si id� (15 �v vagy 180 befektet�s), valamint a j�v�beli �sszeg (nulla), meg tudjuk oldani a megt�r�l�si r�t�t. Ez adja a k�vetkez� megt�r�l�si r�t�t:

• Hozz�vet�leges megt�r�l�si r�ta a t�r�shez = = 6.56%

Ez�rt annak �rdek�ben, hogy k�z�mb�s legyen a k�t v�laszt�s k�z�tt, t�bb mint 6,5% -ot kell keresned a 15 �ves id�szak alatt. Ennek a gyakorlatnak a c�lja term�szetesen nem azt jelenti, hogy ez lehetetlen, de nem szabad becsapni azt gondolni, hogy olyan fekete-feh�r, mint amilyennek egyesek teszik. Ez azt jelenti, hogy ne feledje, hogy ez a jelz�logkamatl�b r�gz�tett - a hitel �lettartam�ra ismert v�ltoz� -, m�g a j�v�beli befektet�si hozamok �s a j�v�beni ad�kulcsok mind ismeretlen v�ltoz�k.

Ez a p�lda nem felt�tlen�l felel meg minden forgat�k�nyvnek, de egyszer�en felhaszn�lhat� a pontom illusztr�l�s�ra. Ugyanezen forgat�k�nyv haszn�lat�val az alacsonyabb ad�kulcs (kevesebb levon�s) nagyobb �tvitelt eredm�nyez, �s a magasabb ad�kulcs (t�bblet levon�sa) alacsonyabb spreadet eredm�nyez, �s minden m�s egyenl�.

P�lyafut�sa sor�n megtanultam mindent megk�rdezni, �s semmit sem venni n�v�rt�kben. A h�velyk p�nz�gyi szab�lyai �s a kultur�lis p�nz�gyi "tud�s", amelyek mindegyike k�z�sen megosztott, gyakran hi�nyosak vagy t�vesek. Azt javaslom, hogy k�rdezd meg a h�velykujj szab�lyait �s a kultur�lis tud�st, hogy l�ssam, tartanak-e neked. Val�sz�n�leg nem fognak.