A v�szhelyzet-stabilit�si program: Mit jelent a h�ztulajdonosoknak?

Mi a DASP?

A Vesz�lyes Eszk�z Stabiliz�ci�s Program (DASP) a korm�ny legut�bbi pr�b�lkoz�sa a k�szk�d� lak�stulajdonosok lek�zd�s�re. A rossz h�r: nem k�rheti. A j� h�r: ha bej�ssz, az es�lye, hogy otthon�ban maradsz, sokkal, sokkal magasabb.

A DASP-t orsz�gosan ki�p�tik, �s tov�bbi f�ldrajzilag c�lzott gy�jtem�nyeket tal�lnak n�gy amerikai piacon - Chicago, IL, Newark, NJ, Phoenix, AZ �s Tampa, FL.

Piac	El�rejelzett jelz�logk�lcs�n�k sz�ma ebben a negyed�vben
Chicago	1,500
Newark	500
F�nix	300
Tampa	1,200
Nemzeti, nem c�lzott	4,500-5,000
�tfog�	8,000-9,000

Forr�s: Federal Housing Administration / Egyes�lt �llamok. Department of Housing and Urban Development

Miel�tt azt mondod, hogy t�l kev�s a jelz�log, ami azt jelenti, hogy l�v�sem van, fontold meg: az elm�lt �vekben sz�mos sz�vets�gi szab�lyoz� volt a jelz�loghitel-program, tal�n m�r megpr�b�lta �thaladni a HAMP �b�c� leves�n, HARP �s HAFA. Mindazok, akik csal�dottan alacsony sikeress�ggel rendelkeztek, �s elmaradtak a tervezett c�lokt�l. A szab�lyoz�k �s a politikusok egyar�nt csal�d�st keresnek egy h�z csoda sz�m�ra, �gy m�g akkor is, ha nem veszi mag�ba ezt a k�rzetet, a DASP m�r r�g�ta felgyorsul - a Sz�vets�gi H�zigazgat�si Hivatal eredetileg azt mondta, hogy csak 5 000 jelz�loghitel ker�l majd �rt�kes�t�sre ebben a negyed�vben. m�r 9000-re emelte. A sorrend el�bb j�het, mint gondoln�.

Hogyan m�k�dik a DASP?

A DASP k�z- �s mag�nszf�ra k�z�tti partners�g, amely k�szen �ll arra, hogy �sszehangolja a befektet� �szt�nz�it a lak�stulajdonos �s a k�z�ss�g�vel.

A DASP a befektet�k sz�m�ra �j hozz�f�r�st biztos�t az alap�rtelmezett jelz�loghitelek megszerz�s�hez, amelyek az FHA ir�ny�t�sa alatt �llnak, �s szinte biztosan kiz�r�sra ker�lnek. A jelz�logok az �rver�sen ker�lnek �rt�kes�t�sre, �s kock�zatos st�tusuk miatt a fennmarad� t�kem�rleg alatt maradnak (ami azt jelenti, hogy a tulajdonosnak fizetnie kellett).

Mit jelent nekem?

Ahhoz, hogy egy DASP-poolba helyezhess�k, legal�bb hat h�napos b�n�z�vel kell rendelkeznie a jelz�logj�val kapcsolatban, a kiszolg�l�nak ki kellett volna t�ltenie az FHA �ltal j�v�hagyott vesztes�gcs�kkent�si elj�r�s �sszes l�p�s�t, �s nem tehetett cs�d�t.

Miut�n a jelz�logk�nyvet megv�s�rolt�k a programon kereszt�l, a kiz�r�st legal�bb hat h�napig k�sleltetni kell. �n is kap egy �j szerver, hogy menjen egy�tt az �j tulajdonos az ad�ss�g. A kiszolg�l� azt a v�llalatot jelenti, hogy t�nylegesen fizet a jelz�logk�telezetts�ged. �k azonban nem a hitel m�g�ttes tulajdonosa, hanem a k�zvet�t�k, akik jelentik a tulajdonosnak. Zavaros lehet, mert n�ha a kiszolg�l� val�j�ban ugyanaz a c�g r�sze, mint a hitelez�je. P�ld�ul, ha Wells Fargo jelz�log van, a kiszolg�l� val�sz�n�leg Wells Fargo lesz. Ha �nnek az RBS tulajdon�ban l�v� Citizens Bank jelz�logk�telezetts�ge van, akkor a kiszolg�l� val�sz�n�leg egy m�sik v�llalat, amely az RBS tulajdon�ban van. De a szerver a t�rsas�g k�l�n�ll� jogalany, jogi c�lb�l.

Ha egy nagy, arctalan szervizel� c�gn�l dolgozott - tal�n a nemr�giben bemutatott, robo-al��r� tev�kenys�ggel foglalkoz� -, akkor egy �j c�g, amely lehet kisebb, region�lis vagy egy a hitelfelvev�kkel val� jobb munkalehet�s�g nagy seg�ts�g lehetne veled, hogy visszafizesse az ad�ss�g�t �s elker�lje a kiz�r�st.

A befektet�nek nem kell cs�kkentenie az esed�kes �sszeget, vagy m�dos�tania kell a visszafizet�si felt�teleket, de amint azt az al�bbiakban r�szletezz�k, ezek olyan hat�rozott lehet�s�gek, amelyek sok zaklatott jelz�log-befektet�i strat�gi�val illeszkednek.

Tov�bb� a beszerz� befektet� (az FHA-t�l elt�r�en) val�sz�n�leg nem akarja kiz�rni �nt m�g akkor is, ha a DASP �ltal enged�lyezett hat h�napos kiz�r�si id� fennmaradt. Van n�h�ny oka annak, hogy mi�rt ne:

• A befektet� val�sz�n�leg megv�s�rolta a jelz�log�t, hogy olyan strat�gi�t folytasson, ahol cs�kkentse a f�k�telezettet, vagy cs�kkentse az esed�kes �sszeget, hogy visszaadja �ket. Teh�t tegy�k fel, hogy 200 000 doll�rral tartozunk a jelz�logj�hoz, de �n elutas�totta, �s az FHA DASP poolba tette. A DASP-r�sztvev� befektet� 150 000 doll�r�rt v�s�rolja meg jelz�logjegy�t. A befektet� ezut�n m�dos�tja a k�lcs�nt, �s azt mondja neked, hogy csak 175 ezer doll�r�rt tartozol, valamint egy enyh�bb visszafizet�si �temtervet k�n�lva, �s �j kiszolg�l�t adhat neked dolgozni. �n v�g�l visszafizetni �s otthon maradni, m�g a befektet� nyeres�get �rt el. Ez egy egyszer� �ttekint�s, de l�nyeg�ben az a fajta befektet�s, amelyre a DASP fel�ll�t�s�ra van sz�ks�g.
• Ha az egyik f�ldrajzilag c�lzott medenc�ben (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark) �l, akkor l�nyeg�ben csak a 10% -os hibahat�rral rendelkez� k�lcs�n�k 50% -�t kiz�rhatja. Az FHA felv�zolta a "Neighborhood Stabilization Outcomes" -ot, bele�rtve azt is, hogy elkezdj�k visszafizetni a jelz�logot, seg�teni neked egy r�vid elad�st, �s m�soknak -, �s nem tartalmazz�k a kiz�r�st. A v�s�rl�knak el kell �rni�k a szomsz�ds�gi stabiliz�ci�s eredm�nyek ~ 50% -os kv�t�j�t. Ha nem, akkor vissza kell fizetni�k az FHA-t. Mivel a kiz�r�s es�lye alapvet�en 100% volt a k�lcs�n megv�s�rl�sa el�tt, a ~ 50% -os kupak egy l�p�s.
• A kiz�r�s dr�ga. A chicag�i Federal Reserve Bank becsl�se szerint az elad�sok �tlagosan 50 000 doll�rba ker�lnek.Term�szetesen nincsenek garanci�k, val�sz�n�tlen, hogy a befektet�k megv�s�roln�k ezeket a tulajdons�gokat azzal a c�llal, hogy sokan kiz�rj�k �ket.

A befektet�k eddig �dv�z�lt�k a DASP-t, ez egy k�s�rleti program b�v�t�se, amelyet az FHA m�r nagy �rdekl�d�st tan�s�tott. A m�lt heti JPMorgan Securitized Product Weekly, a befektet�knek sz�l� kutat�si �s strat�giai komment�r megeml�tette, hogy a DASP, utalva az FHA azon d�nt�s�re, hogy 9 000 jelz�logot k�v�n eladni ebben a negyed�vben, az eredeti 5.000-es c�lj�t�l kezdve. Mik�zben nem is h�zhatja meg a sz�veit, az Egyes�lt �llamok lak�spiacja sem a befektet�k sz�m�ra sem kedvelt, �s sok p�nzkeresetre t�rekszik a zavar� jelz�log-befektet�si strat�gi�k helyett, ahelyett, hogy ellens�lyozn� az alacsonyabb hitelfelvev�k visszafizet�s�nek tendenci�j�t. A Lewis Ranieri, Lewis Ranieri �tt�r�je, aki Michael Lewis "Liars Poker" -k�nt k�m�letlen Wall Street nyer�szk�nt �rja le a Selene Mortgage Opportunity Fundt, amely olyan meleg �s fuzzy strat�gi�kat alkalmaz, mint p�ld�ul a kiz�rt tulajdonosok ingyenes aj�nd�kk�rty�k kiad�sa hogy dolgozzanak ki egy t�rleszt�si tervet egy szervizzel.

De tal�n egy m�dos�t�s, egy �j kiszolg�l� �s a kiz�r�s marad�sa m�g mindig nem jut el oda, ahov� kell. Ha minden m�s meghib�sodik, a DASP azt �rja el�, hogy a vev�nek r�vid elad�sra kell t�rekednie, ami azt jelenti, hogy az otthoni elad�st kevesebb, mint a jelz�logk�teles �sszeg. A r�vid elad�sok gyakran jobb eredm�nyt jelentenek a hitelfelvev�k sz�m�ra, mint a kiz�r�s - nem mindig puszt�tj�k el a hitelmin�s�t�s�ket.

M�g mind�ssze 9.000 lak�stulajdonos kapja a DASP el�nyeit most, gyakran megjegyzik, hogy Obama eln�k nagy nyom�s alatt �ll az amerikai lak�spiacon, hogy jav�tsa termel�s�t a 2012-es v�laszt�sokon. Tal�n egy szuper m�ret� DASP a megold�s, amit keres.

Lak�stulajdonos k�p a Shutterstockon kereszt�l