Mi�rt nehezebb eladni a ford�tott jelz�logokat?

Azok az amerikaiak milli�inak, akik nem mentettek elegend� p�nzt a nyugd�jaz�sra, m�g mindig van egy potenci�lis biztons�gi h�l�juk: otthoni egyenl�s�g�k. De a legut�bbi v�ltoz�sok a ford�tott jelz�loghitelek eset�ben az id�sebbek �s csal�djaik kem�nyebb d�nt�seket hozhatnak.

A ford�tott jelz�logok lehet�v� teszik a 62 �ves �s id�sebb embereket, hogy a saj�t p�nzt�rsaikhoz �rjenek an�lk�l, hogy vissza kellene fizetni�k a p�nzt, am�g el nem mennek, eladj�k a h�zat vagy meghalnak. A hitelez�k a nyerem�nyeket �tal�ny�sszegk�nt, havi csekkek�nt vagy olyan hitelkereten kereszt�l vehetik ig�nybe, amelyet tetsz�s szerint lehet haszn�lni. A ford�tott jelz�loghitel ad�ss�g�llom�nya id�vel n�vekszik, jellemz�en v�ltoz� kamatl�bakkal, �s az eg�sz saj�t t�ke kimer�lhet az otthonban, �s nem hagy �r�k�seket. Ha az otthon kevesebbet �r, mint a ford�tott jelz�logm�rleg, a hitelfelvev�k �s �r�k�seik azonban nem tehet�k felel�ss� a vesztes�g�rt.

A hitelek rossz h�rn�vnek �rvendtek, mint olyan komolyabb �rt�kes�t�kkel rendelkez�k, akik nem �rtett�k a hitelek �sszetetts�g�t, vagy akiknek olyan p�nz�gyi neh�zs�geik vannak, hogy gyorsan felgy�jtj�k a p�nzt. Egy m�sik probl�ma a g�tl�stalan tan�csad�k voltak, akik arra s�rgett�k az embereket, hogy saj�t t�k�j�ket megk�rd�jelezz�k, bele�rtve a dr�ga j�rad�kokat is.

Az �vek sor�n az Egyes�lt �llamok Lak�s�gyi �s V�rosfejleszt�si Miniszt�riuma, amely fel�gyeli a legt�bb ford�tott jelz�logot biztos�t� Home Equity Conversion Mortgage programot, v�grehajtotta azokat a v�ltoztat�sokat, amelyek biztons�gosabb� �s bizonyos esetekben olcs�bb� tett�k a k�lcs�n�ket.

A k�lts�gek el�gtelennek bizonyultak, hogy a csak d�jfizet� p�nz�gyi tervez�k, akik hagyom�nyosan elhagyt�k ezeket a k�lcs�n�ket, kezdt�k el aj�nlani �ket a gazdagabb �gyfelek sz�m�ra portf�li�v�delmi strat�giak�nt. Az emberek a k�lcs�nvett hitelek ellen�ben k�lcs�nadhattak volna, amikor a piacok le�lltak, nem pedig a r�szv�nyek �rt�kes�t�s�re. A kutat�s, amely nagy r�sze a befoly�sos Journal of Financial Planning kiad�s�ban jelent meg, meg�llap�totta, hogy a strat�gia lehet�v� tette az emberek sz�m�ra, hogy t�bbet k�ltsenek, kevesebb kock�zattal j�rnak a p�nz elfogyaszt�sa miatt.

2017 okt�ber�ben a Trump-adminisztr�ci� cs�kkentette az emberek �ltal k�lcs�nbe vehet� �s megemelt �sszegeket, n�velve egy hitelkeretb�l sz�rmaz� jelz�log-biztos�t�si d�jat 0,5% -r�l 2% -ra az otthon �rt�k�re. HUD titk�r, Ben Carson id�zett vesztes�geket a programban �s annak sz�ks�gess�g�t, hogy "fenntarthat�bb alapokra helyezze".

A portf�li�-v�delemmel kapcsolatos ford�tott jelz�logok felhaszn�l�sa m�g mindig �rtelmezhet�, de a strat�gi�t most m�r nehezebben �rt�kes�tik a v�ltoz�sokkal, mondja Michael Kitces of Columbia, Maryland, a strat�gia korai t�mogat�ja.

"Egy �sszer�en gazdag �gyfelek sz�m�ra, akiknek 300 000 vagy 500 000 doll�ros h�zuk van, ez 6 000 �s 10 000 doll�r k�z�tti el�zetes k�lts�gek csak abban az esetben, ha valaha is sz�ks�ge lenne a hitelkeretre" - mondja Kitces. "Ez csak t�l sok a ment�lis felfel� akad�ly a legt�bb �gyf�l sz�m�ra."

M�g miel�tt a ford�tott jelz�loghitelek dr�gultak lettek volna, a fogyaszt�i p�nz�gyi v�delmi iroda tavaly figyelmeztetett arra a m�sik strat�gi�ra, amelyet n�h�ny p�nz�gyi tan�csad� el�mozd�t: a k�lcs�n�ket a t�rsadalombiztos�t�s ig�nybev�tel�nek k�sedelme miatt.

A t�rsadalombiztos�t�si juttat�sok �vente mintegy 7% -r�l 8% -ra n�nek, de a 62. �let�v ut�n k�sik, de a ford�tott jelz�logk�lts�gek k�lts�gei �s kock�zata �ltal�ban meghaladja a nagyobb t�rsadalombiztos�t�si ellen�rz�sek �sszes�tett �lettartam�t. A nyugd�jkorhat�r elk�lt�se miatt a p�nz megszerz�se p�nzt jelenthet, ami azt jelenti, hogy nincs elegend� bal oldali p�nz�gyi sokk, p�ld�ul a hossz� t�v� gondoz�s.

A CFPB 2016-ban l�pett fel a h�rom ford�tott jelz�log-hitelez�vel szemben megt�veszt� rekl�m c�lj�b�l, amely azt �ll�totta, hogy az emberek nem tudj�k elvesz�teni otthonaikat. Annak ellen�re, hogy a hitelfelvev�knek nem kell havi kifizet�seket fizetni�k a k�lcs�n�k�n, az ingatlanad�kat, biztos�t�sokat �s karbantart�st kell k�vetni�k.

Napjainkban a ford�tott jelz�logok a legalkalmasabbak lehetnek ahhoz, ahogyan sok ember hagyom�nyosan haszn�lta �ket: megfizetni a megl�v� jelz�logokat, �gy kik�sz�b�lhetik a havi kifizet�seket vagy havi j�vedelmet hozhatnak nyugd�jba, mondja Wade Pfau, a The American College nyugd�jaz�si j�vedelm�nek professzora P�nz�gyi szolg�ltat�sok a Bryn Mawr, Pennsylvania. Ezek a hitelfelvev�k t�nylegesen r�szes�ltek a v�ltoz�sok k�z�l, amelyek k�z� tartoztak a k�lcs�nvett �sszegek �ves biztos�t�si d�jai.

"A hitel�llom�ny lassabban n�vekszik, ami j�" - mondja Pfau, a nemr�giben friss�tett "Reverse Mortgages" k�nyv szerz�je.

A portf�li�-v�delmi strat�gia r�vid cs�cspontja lehetett volna ez�st�s b�l�s: T�bb p�nz�gyi tervez� kapott egy olyan term�kre gondolatot, amellyel elz�rk�ztak. Kristi Sullivan, a Denver hiteles p�nz�gyi tervez�je elmondja, hogy gyakrabban besz�l az �gyfelekkel a ford�tott jelz�logokr�l �s az otthoni saj�t t�ke nyugd�jba vonul�s�r�l.

"N�h�ny ember m�g mindig vonakodik megvitatni a lehet�s�get, de egyre t�bbet nyitottak arra, hogy hallgassanak �s megvizsg�lj�k a p�nz�gyi modelleket ford�tott jelz�log felhaszn�l�s�val" - mondja Sullivan.

Ezt a cikket a Investmentmatome �rta, �s eredetileg a The Associated Press kiadta.