Mi a CFPB �j k�pess�g-fizet�si szab�lya �nnek �s a jelz�logj�hoz?

A fogyaszt�i p�nz�gyi v�delmi iroda v�g�l megtette, amit a p�nz�gyi �gazat r�szv�nyesei egy �vtizeddel ezel�tt elmulasztottak tenni maguknak. A h�nap elej�n �tmentek egy 800 + oldalas szab�lyoz�st, amely szerint a bankok a jelz�logk�lcs�n megad�s�t k�vet�en j�hiszem� er�fesz�t�st kell tenni�k annak meg�llap�t�s�ra, hogy a hitelfelvev� k�pes lesz-e visszafizetni.

A Dodd-Frank p�nz�gyi �gazat reformjainak keret�ben kiadott szab�lyoz�s a Z szab�lyt m�dos�tja, �s 2014. janu�r 14-�n hat�lyba l�p.

Bizonyos szempontok szerint a regs k�szlet egy olyan p�nz�gyi �gazat sz�m�ra, amely a j�v�beni k�lcs�n�kre vonatkoz� felel�ss�g korl�toz�s�nak m�dj�t keresi, ami rossz, a "hitelez�je boldog" jelz�logk�rnyezet�ben. A bankok ellen felhozott egyik fellebbez�si strat�gia a jelz�logk�tegek fel�r�s�hoz val� felk�sz�l�s volt az a kijelent�s, hogy a bank k�lcs�nadta a h�ztulajdonos p�nzt, tudva, hogy val�sz�n�leg nem lesz k�pes a kifizet�seket v�grehajtani, �s a bank hamarosan kiz�rja egy nagyra �rt�kelt otthont.

A rendelet legfontosabb el��r�sa egy "biztons�gos kik�t�" l�trehoz�sa volt. Ha a hitelez� bizonyos peng�kre ugrik, amikor kiadj�k a jelz�logot, akkor a szab�lyoz�s megakad�lyozza a fogyaszt�kat abban, hogy k�s�bb megt�madj�k a jelz�logot. A hitelez�t v�dik a peres elj�r�sokt�l - olyan rendelkez�s, amely szerint a hitelez� ipar �gy gondolja, hogy felszabad�t t�bb t�k�t, hogy laz�tsa meg a szigor� jelz�logpiacot.

Itt vannak a karik�k - �s mit jelentenek:

A hitelez�knek igazolniuk kell a j�vedelem- �s hitelinform�ci�kat egy �sszer�en megb�zhat� harmadik f�lt�l sz�rmaz� forr�sb�l.

N�h�ny �vvel ezelõtt, ha egy tipikus alkalmazott volt�l, vagy �n�ll� v�llalkoz� volt �s neh�z ellenõrzõ j�vedelem volt, akkor a teljesen dokument�lt hitelig�nylõkkel dolgozhatott, egy kicsit nagyobb �rdeklõd�st k�rt, j�vedelem "k�lcs�n? Ez a j�v�ben nehezebb lesz. Annak �rdek�ben, hogy a jelz�log a biztons�gos kik�t� rendelkez�s�re �lljon, a banknak bizony�t�kot kell tal�lnia. A gyakorlatban ez val�sz�n�leg azt jelenti, hogy be kell sz�molnia ezt a j�vedelmet, �gy megmutatja az ad�bevall�s�t - �s ad�t fizet. Mint ahogyan v�gig kellett volna csin�lnod.

A megengedett ad�ss�g / j�vedelem ar�ny 43 sz�zal�kos.

Ez azt jelenti, hogy a jelz�logk�lcs�n kibocs�t�sa ut�n a hitelfelvev� fix ad�ss�gszolg�lati k�lts�gei - ide�rtve a jelz�logot, a hitelk�rty�kat, az aut�hiteleket, a di�khitelt �s a hitelnyilv�ntulajdonosok �ltal szinte b�rmi m�sat - nem haladhatj�k meg az ad�z�s el�tti 43 sz�zal�kot j�vedelem. Ez nem t�l radik�lis v�ltoz�s - 43 sz�zal�k k�zel van ahhoz, amit a VA (Veterans Administration), az FHA (Federal Housing Administration) �s Fannie �s Freddie hajland� enged�lyezni, kisebb elt�r�sekkel.

Az �ll�that� jelz�logk�tv�nyek eset�ben az ad�ss�g / bev�tel ar�nyt a jelz�log els� �t �v�ben a legmagasabb fizet�si szerz�d�s alapj�n kell kisz�m�tani.

Vagyis, ha havi 1.500 doll�ros jelz�log kifizet�se van, de ha a kamatl�bak emelkednek, �s a banknak joga van havonta n�velni a kifizet�s�t 1.900 doll�rra, akkor az az �let els� �t �ve alatt b�rmikor hitel, a DTI ar�nyt a havi 1,900 USD fizet�s alapj�n kell kisz�m�tani, nem pedig a $ 1,500 havi fizet�s alapj�n. Ez korl�tozza az �ll�that� kamatl�b� jelz�log haszn�lat�t, hogy seg�tse a margin�lis lak�stulajdonosok azon jelz�logpiaci jogosults�g�t, amelyet nem tudtak �rinteni fix kamatoz�s� felt�telek mellett.

A min�s�tett jelz�logok nem lehetnek 30 �ven t�l.

Az ingatlanpiaci fellend�l�s v�ge fel� egyre nehezebb� v�lt az emberek 30 �ves jelz�logk�telezetts�gre val� jogosults�ga, amely a hitelez�k sz�m�ra kiterjedt finansz�roz�st hajtott v�gre - ide�rtve a 40 �ves jelz�logk�lcs�n�ket is. Ezek m�g mindig jogszer�ek, de nem jogosultak a biztons�gos kik�t� rendelkez�s�re. A hitelez�k nem haszn�lhatj�k ezt a tr�kket a DTI szab�lyainak megker�l�s�re.

A kamat �s a negat�v amortiz�ci�s hitelek nem jogosultak.

2005-ig - az ingatlan �r�let magass�ga, a kibocs�tott jelz�logok k�zel egynegyede "csak kamat" volt. Vagyis csak kifizette a kamatot, �s az eg�sz f�k�telezett esett, mondjuk, �t �vig. A Freddie Mac tulajdon�ban �ll� kamatmentes jelz�logok sz�ma t�bb mint 500 sz�zal�kkal n�tt, a 2005-�s 25 milli�rdr�l 2007-ben 159 milli�rd doll�rra. Egy d�l-flamandi jelz�logk�lcs�nz� 2006-ban azt mondta nekem, hogy az �zleti v�llalkoz�s�nak t�bb mint a fele most �rdekl�d�tt - csak pap�r (mindketten egyet�rtett�nk abban, hogy ez nem �r v�get).

A felt�telez�s abban az id�ben volt, hogy �t �ven bel�l k�nny� lenne visszafizetni egy nagyon nagyra becs�lt ingatlanba, �s a f�k�telezettet a szabadid�dben kifizetheted.

Ennek az egyenletnek a "nagyra �rt�kelt" r�sze term�szetesen kem�nynek bizonyult.

A kamatoz�s� hitelek m�r nem min�s�lnek min�s�tett jelz�lognak. Ugyanez vonatkozik a "negat�v amortiz�l�" hitelekre is. Vagyis olyan k�lcs�n�k, amelyekben a kifizet�sei t�nylegesen kisebbek a kamatokn�l, �gy a fennmarad� egyenlege val�j�ban n� a hitel �lettartama alatt.

Az �j regsek szint�n kiz�rj�k a "ballon fizet�si" hiteleket - a kamatmentes �s a negat�v amortiz�ci�s hitelek r�sz�nek r�szek�nt -, kiv�ve azokat a vid�ki ter�leteket, ahol ilyen hitelek m�r rutinszer�ek.

�rdekes, hogy a regs �szt�nz�st ny�jt a fogyaszt�k sz�m�ra, hogy csak kamatmentes k�lcs�nh�z jussanak: Mivel ezek a k�lcs�n�k nem min�s�lnek "min�s�tett jelz�lognak", a hitelfelvev� beavatkoz�si joga megmarad. De a hitelez�k megfelel� h�tr�nyt okoznak, hogy biztos�ts�k �ket.Ennek eredm�nyek�ppen az ilyen t�pus� k�lcs�n�k k�lts�gei, valamint a most ritka 40 �ves jelz�logk�lts�g val�sz�n�leg fel fog emelkedni. A hitelez�k elv�rj�k, hogy kompenz�lj�k a nem min�s�tett jelz�logk�lcs�n megn�vekedett kock�zat�t.

A min�s�tett jelz�loggal rendelkez� pontok �s d�jak a hitel legfeljebb 3% -�val egyenl�ek lehetnek.

Ez nem lesz j�t�kv�lt�, mivel a legt�bb hitel eset�ben m�r vannak pontok �s d�jak ezen szint alatt. Ennek hat�sai els�sorban a jelz�loghitel-�gyn�k�k �s a m�sodlagos jelz�log-vil�gban tapasztalhat�k, ahol a hitelfelvev�k kevesebb lehet�s�ggel rendelkeznek. Mindenesetre m�r h�rom sz�zal�ka is k�z�s plafon volt.

A min�s�tett jelz�logk�lcs�n�k �ra nem haladhatja meg az 1,5 sz�zal�kot.

Ez bonyolult lehet, mert az �rszab�lyoz�st k�s�ri, �s az �rszab�lyoz�s szinte mindig sikertelen. Majdnem meghat�roz�s szerint ez a szab�ly hat�ssal lesz a m�sodlagos piacon, �s elt�r� hat�st gyakorol az alacsony hitelez�si pontsz�m� hitelfelvev�kre.

R�ad�sul az �rcs�kken�s bajba ker�l, ha a hozamg�rb�k meredekek. Ha a hasonl� nem jelz�logk�telezetts�g� hitelek hozama n�, �s a hitelez�k sz�m�ra kedvez�bb nyeres�get k�n�l, mint a jelz�logpiacok, akkor a t�ke el fogja menek�lni a subprime �s az alt-A jelz�log-alapokat. Ez lehet egy �t, de a nem sz�nd�kolt k�vetkezm�nyek t�rv�nye �lland� vesz�ly.

Ami azonban a szab�lyzatr�l sz�l, az a korl�toz�s. A szab�lyoz�k arra t�rekedtek, hogy egyens�lyt teremtsenek a fogyaszt�k v�delm�ben a ragadoz� hitelekt�l az el nem �rett, nem ig�nyes fogyaszt�kig �s a lak�sszektoron bel�li hitel�raml�s megsz�ntet�s�ig.

A fizet�si k�pess�g szab�lya nem �llap�t meg minim�lis el�leget vagy minim�lis hitelmin�s�t�st. M�g mindig a hitelez�k maradnak, hogy saj�t maguk hat�rozz�k meg.

A szab�ly nyitja meg az ablakot a VA hitelez�k sz�m�ra, hogy min�s�tett jelz�logk�lcs�n�ket �s az FHA hitelez�ket csak 3,5 sz�zal�kkal ny�jtsanak fel, an�lk�l, hogy a min�s�tett jelz�logszab�lyokat befutn�k.

A szab�lyoz�k szint�n mentes�tik a VA hitelez�ket �s Fannie �s Freddie-t a szab�lyokt�l eg�szen h�t �vig. Mivel ezek a jelz�logpiac ilyen nagy r�sze, az �j szab�lyok csak fokozatosan fognak tartani. Ez a tervez�s, hiszen a CFPB nem akart hirtelen megzavarni a m�g mindig t�r�keny lak�spiacon.