V�s�rolni vagy nem megvenni - esem�nyfelv�tel

UPDATE (1/28/14): A RENDEZV�NY TELJES VIDE�JA MOST EL�RHET�

**********************************************************************************************************************************************************************

Kiv�lts�gunk volt, hogy Ryan Richard-ot a McGuire Real Estate-t�l �s Roberto Rivera-t�l az els� k�zt�rsas�gi bankn�l tartottuk tegnap este a Investmentmatome HQ-n�l. Azok sz�m�ra, akik elmulasztott�k az esem�nyt, itt van n�h�ny kiemelked�s. Mi lesz klipek itt, amikor k�szen �llnak. �l� k�zvet�t�s a k�vetkez� oldalon �rhet� el: #BuyOrRentSF

Mi�rt kellene v�s�rolnom?

• Ryan kiemelte az �rzelmi (meg akarom festeni a saj�t falamat, az iskol�k k�z�tti t�vols�got) �s a p�nz�gyi (kihaszn�lni az �rcs�kkent�st, diverzifik�lni a portfoli�t) motiv�ci�it
• Az �rzelmi �s p�nz�gyi motiv�ci�k n�ha konfliktusba ker�lhetnek; partnerek lehetnek a spektrum ellent�tes v�gpontjai a motiv�ci� szempontj�b�l - Ne felejtsd el besz�lgetni vel�k, ahogyan megfontolja a v�s�rl�s d�nt�s�t
• Hasznos eszk�z az NYTimes-ben, hogy megkapja az els� olvasatot arr�l, hogy mennyi id�be telhet, hogy m�g a v�s�rl�skor is megt�rje a jelenlegi b�rleti helyzete miatt

V�s�rl�s finansz�roz�sa

3 kulcsfontoss�g� dolog hat�rozza meg a megfizethet�s�g / k�lcs�n jogosults�g�t

• Hitel pontsz�m
• �sszes ad�ss�g / brutt� �ves j�vedelem nem haladhatja meg a 4,5x-ot
• El�legre rendelkez�sre �ll� p�nzeszk�z�k �s foly�sz�ml�k

El�leg kifizet�se

Ryan kiemelte, hogy az �tutal�s �s a nyerem�nyaj�nlatok az �gyfelei k�t nagy akad�lyt jelentenek San Francisc�ban. Megjegyezte, hogy ez a k�t probl�ma k�z a k�zben j�r. Min�l nagyobb az el�leg%, ann�l vonz�bb az aj�nlat (nagyobb szoros biztons�g) az elad�nak. Elkezd�dik A hazai v�s�rl�sok piac�n viszonylag �j p�nz�gyi eszk�z: R�szv�nyfinansz�roz�s

Hogyan m�k�dik a t�kefinansz�roz�s?

• A finansz�roz� t�rsas�g az el�leg egy r�sz�t a lak�s j�v�beni v�ltoz�s�nak sz�zal�kos ar�ny�ban k�n�lja
• Egy tipikus strukt�ra az el�leg 50% -a, a j�v�beni �rt�kv�ltoz�s 40% -a (a fejlett �s h�tr�nyos helyzet� forgat�k�nyvek r�szv�nyeiben)
• A vev�knek lehet�s�ge van arra, hogy a meg�llapod�sb�l p�nzt vegyenek fel, �s visszav�s�rolj�k a saj�t t�k�t 3 �v ut�n (f�ggetlen �rt�kel�st fognak k�sz�teni a visszav�s�rl�si k�lts�gek meghat�roz�s�ra)

Hogyan hatnak az �j CFPB-szab�lyok a hitelfelvev�kre?

Roberto elmondta, hogy a szigor�bb jegyz�si el��r�sok az elm�lt �vekben m�r �rv�nyre jutottak - ha 2013-ban hitelre lenne jogosultak, val�sz�n�leg 2014-ben jogosultt� v�lik

Otthon keres�se

Az alkalmaz�sok �s webhelyek kor�ban mi�rt zavarja az �gyn�k�t?

• Becsl�sek Az SF-�rt�kes�t�sek 15-20% -a 2013-ban t�rt�nt, off-market - a j� ��gyn�k a potenci�lis v�s�rl�k sz�m�ra hozz�f�r�st biztos�t a zseblist�khoz / "hamarosan" list�khoz

CONDO / TIC / CO-OP - Milyenek �s hogyan befoly�solj�k a finansz�roz�si lehet�s�geket?

• CONDO - A h�rom k�z�l a legegyszer�bb, alapvet�en az egys�g tulajdonosa, majd megosztja a k�z�s tereket. Minden egys�gnek k�l�n c�me van.
• TIC (Tenancy-in-common) - �nnek van egy sz�zal�kos osztatlan tulajdon. Egyetlen c�m, t�bb tulajdonos. Egyetlen c�m azt jelenti, hogy amikor az emberek k�lt�znek be vagy ki, a k�lcs�nt refinansz�rozni kell. Ez nagyobb probl�m�t jelent a bankok sz�m�ra, ami kev�sb� hajland� k�lcs�n�ket felaj�nlani a TIC-k�lcs�n�k�rt. A hitelek �raz�sa annak f�ggv�nye, hogy a banknak hogyan kell visszaadnia a p�nz�t. A TIC-k�lcs�n�k szint�n nem jogosultak �rt�kes�t�sre a m�sodlagos piacon, �gy kev�sb� vonz�ak a bankok sz�m�ra.
• CO-OP - Beszerz�si k�szlet egy mag�ntulajdonban l�v� v�llalatn�l (amely az �p�let tulajdonosa). A coops gyakran szigor�bb jegyz�si k�vetelm�nyeket t�maszt, mint maguk a bankok (magasabb �sszeg� el�legeket ig�nyelnek)

Lista�r - Olyan sok dolog t�nik fel a lista felett, mi�rt?

• A lista�r nem egyenl� a piaci �rral - az alacsonyabb lista�rak olyan strat�gi�t jelentenek, amelyet egyes elad�k t�bb �rdekl�d�st / t�bbsz�r�s aj�nlatot hajtanak v�gre
• K�l�nleges probl�ma San Francisc�ban, kev�sb� elterjedt a v�roson k�v�l
• Ha t�l j�nak t�nik ahhoz, hogy igaz legyen, val�sz�n�leg - ellen�rzi a hasonl� �gyleteket a t�rs�gben, hogy jobban �rezze mag�t a "piaci �ron", �gy versenyk�pes aj�nlatot tehet

Aj�nlat nyer�se - milyen strat�gi�kat alkalmazhatnak a v�s�rl�k?

Amikor megpr�b�lsz megnyerni egy aj�nlatot, vegy�l egy elad� perspekt�v�j�t:

1. Az aj�nlat vonzereje - mennyire j� a c�msorsz�m
2. Bizonyoss�g a k�zelben:% el�t�rleszt�s
3. A k�zelg� bizonyoss�g: a v�ratlan esem�nyek sz�ma

�Egyes vev�k arra t�rekedtek, hogy elt�vol�ts�k az eshet�s�geket, hogy vonz�bb� tegy�k aj�nlataikat - ez azzal a kock�zattal j�r, hogy elvesz�ti a bet�tj�t, ha az ellen�rz�sek v�gs� soron az aj�nlatt�l val� kil�p�st vagy a k�l�nbs�g felsz�mol�s�nak kock�zat�t jelentik, ha a h�ztart�s kev�sb� �rt�kel mint az aj�nlat. PIACI EL�ZM�NYEK

• 2014 – �A Condo �ve (48 ezer egys�g j�v�hagyott tavaly) San Francisc�ban; a k�n�lat n�vel�se lehet seg�tsenek a lak�s �rai l�gyulnak
• A v�rostervez�si projektek �ttekint�se r�mutat arra, hogy milyen �j �s felt�rekv� v�rosr�szek lehetnek: Cesar Chavez, D�l-misszi�, Nopa

�A piac egyik m�dja, hogy �rt�kelje a rendelkez�sre �ll� lak��llom�nyt forr� �ron, pl. $ 800K - $ 1.2M. E param�terek alapj�n Ryan kiemelte:

• SF: Glen Park, Sunnyside, nyugati kieg�sz�t�s
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
• Marin: A Larkspur �s a Corte Madera vonz�bb� v�lik a k�zvetlen buszj�ratok miatt az SF-be

�A h�z v�s�rl�sa hatalmas p�nz�gyi d�nt�s, k�rj�k, vegye figyelembe az �n lehet�s�geit, miel�tt beleszeretne �lmai h�z�ba!