Kérdezd meg a szakértőt: Mit jelent a fordított jelzálog, és ez egy jó nekem?

Ha szeretné, hogy válaszoljon az egyik befektetési kérdéseire a heti Ask the Expert Q & A oszlopában, írjon nekünk a [email protected] címre. (Megjegyzés: Nem válaszolunk a készletválasztás iránti kérelmekre.)

Kérdés: Hallottam a fordított jelzálogról, de sokat nem tudok róluk.

Valerie, Seattle, Wash

A befektetési válasz: A lakhatás az elmúlt 10 év egyik legellentmondásosabb eszközosztálya volt évek. Számos befektetőnek és lakástulajdonosnak nagy nyereséget termelt, és mások számára zúzott veszteségeket okozott. Az ország legszélesebb körben mőködı eszközosztálya - az idén az elsı negyedévben, az amerikaiak 65% -a otthon volt - a lakástulajdonlás komoly érzelmeket vált ki az utcán.

Az érzelmileg feltöltött vászon alatt egy ellentmondásos pénzügyi termék segít a lakástulajdonosok milliói finanszírozzák a nyugdíjaikat.

Fordított jelzálognak nevezik, ez egy olyan speciális lakáshitel, amely lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára, hogy átruházzák a sajáttőke készpénzt.

Egy hagyományos jelzálogban a háztulajdonos havi kifizetéseket hajt végre a hitelezőnek az ilyen kifizetések részaránya csökkenti a tőkeösszeget és hozzáadódik a saját tőkéhez. De egy fordított jelzálogban a háztulajdonosok egy átalányösszeg vagy havi kifizetések révén kivonják a saját tőke egyenlegét.

A Kongresszus 1987-ben létrehozta a fordított jelzálogprogramot a Federal Housing Administration (FHA) segítségével. Bár a független pénzintézetek ténylegesen felkínálják a kölcsönöket, az FHA megállapítja a szabályokat, és biztosítja ezeket a jelzálogokat.

A fordított jelzáloggal a háztulajdonosnak már nincs kötelezettsége a jelzálogkölcsön megfizetésére, de lehetősége van rá így nincs előtörlesztési büntetés. A felmerülő kamat a jelzálog egyenleghez kerül. A lakástulajdonos megtartja az otthon címét és az eladási jogot, amelyet csak a jelzálogkötvény korlátozza.

A fordított jelzálogkölcsön jogosultsága a legalább 62 éves lakástulajdonosokra és az elsődleges lakóhellyel rendelkező házakra korlátozódik. A házban lévő jelzálognak elég kicsinek kell lennie ahhoz, hogy a fordított jelzálogból származó bevételt megtérítse.

Mivel a fordított jelzálog kiküszöböli a havi jelzálogkölcsönöket a lakástulajdonosoknak, nincs minimális jövedelem vagy hiteligény. > A fordított jelzálog másik nagy előnye, hogy a kölcsönből származó bevétel adómentességet élvez és felhasználható a hitelfelvevő döntése szerint. A fordított jelzálog a 625 000 dollár vagy annál kisebb értékű lakásokra korlátozódik, de a küszöböt meghaladó otthonok esetében létezik egy jumbo bracket.

Számos nyugdíjas számára, akik 2008 és 2009 pénzügyi válsága alatt élesen zuhantak a portfólióik, otthonaik a leginkább értékes előny. Ez a fordított jelzálogot nagyon csábító lehetőség a jövedelemtermelés és a költséges jelzálog kifizetések csökkentése vagy megszüntetése érdekében. A befektetési és pénzügyi döntésekhez hasonlóan vannak kockázatok is.

Nagy díjak és költségek

A fordított jelzáloggal kapcsolatos lezárási költségek 2-5-ször magasabbak, mint egy szokásos jelzálog.

fordított jelzálog az Egyesült Államokban, az FHA által biztosított Home Equity konverziós jelzálog (HECM), számos kiadási lakáscélú tulajdonosra van szükség.

Jelzálog biztosítási díj (MIP) = az értékelt érték 2% -a vagy a jelzálogkötvény 1,25%

• Az értékbecslés alapja az otthon értékelt értéke:
• 1.) Becsült érték $ 125,000 = $ 2,500

2.) Becsült érték több mint $ 125,000 = az első $ 200,000 + 1%

Titulási biztosítás: regionális

• Cím, ügyvéd és megyei felvételi díjak: regionális
• Ingatlan értékelése = $ 300 - $ 500
• Felmérés (szükséges) = $ 300- $ 500
• Havi szolgáltatási díj = $ 25- $ 35
• Bár ezeknek a díjaknak egy részét finanszírozhatja a kölcsön, sokan szükségesek a a visszavásárlási jelzálog jóváhagyása, amely költséges, zsebre eső költségeket eredményez.

Kamatfizetések és fő növekedés

A visszaváltó jelzálog-tulajdonosok a halasztott kamatfizetések révén szintén kiegyenlíthetik a kamatokat. Ez azért van, mert az érdeklődés a főkötelezettre vonatkozik, ha a hitelfelvevő nem fizet kamatot, mivel felszámolásra kerül. Ez felgyorsíthatja a végső egyenleget többszöröseinél, mint a kezdeti hitelérték, miközben kevés, ha az örökösökben a részvények maradnak. Ha azonban a hitelfelvevő az otthonban él, akkor a végső kölcsön egyenlege megegyezik az eredeti hitelegyenleggel.

Még mindig felelős a fenntartásért, az adókért és a biztosításért [

]. A fordított jelzálog enyhíti a havi jelzálogfizetések pénzügyi terheit, a lakástulajdonosnak meg kell tartania az adókat és a biztosítási áramot. Fordított jelzálogban az adók és a biztosítási alapok nem kerülnek letéti alapba. A lakástulajdonosok közvetlenül fizetik őket, így az adók vagy a biztosítási járatok elmulasztása a fordított jelzáloggal kapcsolatos alapértelmezettséget eredményezhet.

Potenciális háztartási veszteség

A fordított jelzálog legnagyobb kockázatához képest azonban ezek az első két a kockázatok úgy néznek ki, mint a sebesség. A kölcsön futamidejétől függően a fordított jelzálog nagy valószínűséggel hordozza magára a lakástulajdont. Miután a jelzálog esedékessé válik, az ingatlan hitelfelvevője vagy örökösei lehetőséget kapnak arra, hogy az otthont refinanszírozzák és megtartsák, eladják az otthont, kiegyenlítsék az esetleges fennmaradó tőkét, vagy átkísérték az otthont a hitelezőnek. Miután a fordított jelzálogkötelezettséget esedékessé és fizetendőnek kell tekinteni, a hitelfelvevő (vagy örökösei) legfeljebb egy évvel meghosszabbíthatja a hitelnyújtót a döntés meghozatala érdekében.

Ha az ingatlant átadja a hitelezőnek, a hitelfelvevő vagy az örökösöknek nincs további követelése az ingatlan vagy az ingatlan tulajdonában. A hitelező az ingatlan ellen fordul, de nem személyesen és nem a hitelfelvevő örököseivel szemben. Így a jelzálog a "nem visszatérítési korlát" néven ismert kategórián belül van.

Egy utolsó gondolat: A fordított jelzálog nagyszerű lehet a háztulajdonosoknak, akik pénzhiányban szenvednek, de saját otthonaikkal rendelkeznek. Viszont a magas díjak és az alacsony megtérülési ráta, valamint a lakásvásárlási lehetőségek esetleges vesztesége miatt a fordított jelzálog a drága likviditásforrás, amely a legtöbb lakástulajdonos számára végső megoldás lehet.

A fordított jelzáloggal foglalkozó lakástulajdonosoknak fel kell venniük a kapcsolatot az FHA HECM programjával. A HECM tanácsadók tájékoztatják a HECM megszerzésére és visszafizetésére vonatkozó jogosultsági követelményeket, pénzügyi következményeket és alternatívákat.