3 Az igazságokat zavaró tényezők, amelyekről nem beszéltünk bérleti ingatlan jelzálogról

A ház mania ismét megragadja a Wall Street-t.

Az S & P / Cash Schiller Home Árindex legutóbbi olvasmánya 12% -kal emelkedett a tavalyi évhez képest, a lakástulajdonosok a bullish megfordulásban bekerülnek, miután az árak 2006 és 2012 között hat egyenesen esnek.

De még ha a rendszeres lakástulajdonosok nagy nyereséget látnak, bérleti ingatlantulajdonosok és befektetők, akik a valódi nyertesek.

Ez az, amit kollégám, Nathan Slaughter felhívja a "Bérlő Nation", a jelenség,, mivel több amerikai választja a bérleti díjat, mint vásárolni.

Az elkövetkező három évben 3,8 millió bérlő (az összes új háztartás 70% -a) egyre kevesebb helyért küzd egymással. A bérleti díjak irányába mutató nagy változást a lakóingatlanok aránya csökkenti, mivel a fogyasztók továbbra is küzdenek a kis bérnövekedéssel és túl sok adóssággal. Ez várhatóan jutalmazza a lakástulajdonosokat magasabb értékekkel a tulajdonukban és az emelkedő bérleti díjakban. Nathan többet beszél ebben a itt és elmondja, hogyan lehet befizetni.

De mint minden más befektetés, a túlméretezett nyereség potenciális kockázattal jár.

És az egyik legnagyobb kockázatot a bérleti-ingatlan befektetés a jelzálog. A bérleti ingatlannal kapcsolatos jelzálog más, mint a rendszeres jelzálog, és ez rejtett kockázatot hordoz a befektetők számára.

Itt van három dolog, amit meg kell tudnia, mielőtt megpróbálna jelzálogot hozni a bérleti ingatlanra …

1. Nem kapsz kamatlábat.

A hitelkamatokat a kockázatok szabják meg. A nagyobb kockázat magasabb kamatlábat eredményez. Az egyéni jelzáloggal a hitelező profilja az egyéni hitelfelvevő kockázatának. Ez magában foglalja a hitel- és foglalkoztatási történelmet. De a bérleti jelzálog esetében, amit a bankok megértenek, hogy még akkor is, ha egy magánszemélynek nyújt hitelt, a hitel teljesítményét nagymértékben befolyásolja a harmadik féltől származó bérlők csoportja, akik gyakorlatilag névtelenek maradnak.

Annak ellenére, hogy a hitelfelvevők személyi hitelüket a bérlakás-jelzálog biztosítására használják, az a tény, hogy a harmadik féltől származó bérlőkre kell támaszkodnia a pénzforgalom elősegítése érdekében, az, hogy a hitelezők a magasabb kamatlábat számolják fel. Ez csak kockázatosabb számukra.

A bérleti ingatlanpiacnak nagyon vékony üzemi tartaléka van, és állandó cash flow-ra támaszkodik. Még egy kissé magasabb kamatláb is potenciálisan veszélyeztetheti a bérleti-ingatlan befektetés jövedelmezőségét.

Készüljön fel a leendő előlegre.

Az FHA (Federal Housing Association) által kínált programok révén az egyéni jelzálogok jelenleg 3,5% -kal alacsonyabbak. Ez a kormány által támogatott program célja, hogy támogassa az otthoni tulajdonjogot és növelje a tulajdonosi arányokat.

De a bérleti ingatlan-jelzálog nem élvez ilyen luxus. Mivel a jelzálog-biztosítás nem terjed ki a befektetési célú ingatlanokra, 20% -kal alacsonyabb. Valójában a legtöbb bérlakás-jelzálog igényel 25% -ot.

Ez nagy pénzbevétel, és jelentősen csökkentheti a bérleti-ingatlan befektetések működési tőkeáttételét. Nagy összegű pénzügyi felelőssé válhat egy szomorú értékesítés esetén is, ahol a saját tulajdonú tulajdonosok teljes veszteséget szenvedtek el, míg azok, akiknek csekély vagy semmiféle saját tőke nem jártak sértetlenül.

Egy nagy összegű előleg a bérlakásnál szintén képes arra, hogy a portfólióban, beleértve a készleteket és kötvényeket, más eszközosztályokat is összegyűjtsön. A vagyonelosztás az egyik legfontosabb tényező, amely befolyásolja a portfolió teljesítményét, ezért a kiegyensúlyozott megközelítés kritikus fontosságú a megfelelően diverzifikált és a kockázatcsökkentés szempontjából.

3. A hitel még fontosabb.

A hitelfelvétel mindig az egyik legfontosabb tényező, amely befolyásolja a hitelfelvételi arányokat. És ez különösen igaz a bérleti ingatlan jelzálogra.

Valójában nehezebb bérleti ingatlan jelzálogot biztosítani, mint egy lakossági jelzálog. A 720 kredit pontszám kiválónak tekinthető, és elég jó lehet ahhoz, hogy biztosítsa a lakossági jelzálogot. De ez a szám 740-re ugrik a legtöbb bérlakás-jelzálogig.

A hitelek mellett a hitelezők is alaposan megvizsgálják, hogy mekkora készpénz áll fenn a potenciális bérbeadói hitelfelvevőnek, amely rendszerint hat hónap működési költséget igényel annak érdekében, hogy megvédje a gyenge bérleti trendeket és a gazdasági volatilitást. A hitelezők is szeretnének tudni a tulajdonukban lévő egyéb tulajdonokról és azok hitel-érték arányairól.

A magasabb hitelezési normákkal járó kockázat a lehetőségekhez mért költség. Még ha valaki hajlandó befektetni egy bérlakásba, akkor szigorúbb hitelezési normák miatt nem lesz képes erre.

A Befektetési Válasz: Ha van egy olyan dolog, ami a lakóingatlanok és a bérleti ingatlanok jelzálogai között van, az az, hogy a bérlakás-jelzáloghitelek széles körben elérhetők a helyi és regionális bankoknál. A nagy bankok magasabb hitelezési normák betartása mellett ismertek, és szelektívebbek a potenciális hitelfelvevők kiválasztásakor. A helyi és regionális bankokról ismert, hogy nagyobb rugalmasságot és nagyobb kockázatú hitelfelvevőket vállalnak. Ez nagy hatással lesz nemcsak arra, hogy képes-e jelzáloghiteleket biztosítani a bérleti ingatlanra, hanem a kölcsön feltételeire is.